新加坡刚结束的大选显示,执政人民行动党取得69.86% 得票率,比上届更高出10% 新加坡国父李光耀于今年三月逝世,不少港人忧虑新加坡政治能否稳定下去。新加坡于9月11日进行大选,执政人民行动党打了一场漂亮的胜仗,赢得了选民的认同,彰显了国家凝聚力;反观香港,社会分化撕裂,港府管治无力。今年六月香港政改被否决,特区首长欠缺合法性管治,前景不容乐观。香港市民有必要作深刻的思索。 新加坡刚结束的大选显示,执政人民行动党取得69.86% 得票率,比上届更高出10%,反对派工人党得票率39.75%,势头不见锐利。新加坡国会人民行动党占有83席,工人党6席,显示了执政党强劲的政治力量。 香港已给新加坡追上
港人最喜爱跟新加坡比较,而香港长期领先,自以为傲。可惜,近十年香港趋向政治化,政经原地踏步,某些方面新加坡经已超前。 香港与新加坡于九十年代并列于「亚洲四小龙」,经济总量及人均GDP一直高于新加坡。然而,变化渐起。2003年新加坡人均GDP超过香港,2010年新加坡经济总量首次超过香港。2014年全球创新指数显示,新加坡排名第七,是亚洲之首,香港则排第十;另外,香港于知识密集产业相关就业、产学研合作及拥有中高科技生,均落后于新加坡。2014年瑞士洛桑管理学院全球竞争力(IMD)评比,香港跌出三甲;今年排名由第四升至第二位,才重新超越维持第三位的新加坡。 香港正要步入连串政治选举,11月区议会选举,明年立法会选举,2017年行政长官选举。 新加坡政治稳定,经济增长快速,令人刮目相看。 新加坡凝聚力强,香港民心散乱。这两个大城市呈现着不同的政治偏差: 一、从领导执行力看,新加坡强人李光耀长久政绩卓越,获得了市民的信任,领导与民众互信,施政事半功倍。香港回归后,经济波动,民生不稳,争议不断。特首梁振英面临前所未有的困境,去年9月展开了一场历时79天的雨伞革命。梁振英被指北京小圈子选举,欠缺管治合法性,施政每受挑战。 二、从国家观念看,新加坡基于周边地缘政治及立国安危,都令政府充满危机感,民众具团结意识,强烈期望国家富强。香港经历长期殖民统治,港人欠缺国家观念,对北京实行一党专政感到猜疑,近年香港青年更抱着本土心态,北京最是担心「港独」抬头。香港愈趋政治化,人们自利心态强,对不利一己的公共政策予以反对,于是意见纷纭,政策难有共识。 三、从政治人才看,李光耀及其后领导具备正直与清廉的品德,以身作则,在新加坡高薪养廉,唯才是用,廉洁程度世界闻名,民众称许。可是,香港的高官,近年被频频揭发说谎、腐败,陋习积存。现任特首梁振英的住宅曾被发现僭建了一个面积约110平方呎的玻璃棚;发展局局长陈茂波被指涉嫌在新界东北发展计划有利益冲突,又涉嫌经营劏房;原行政局议员张震远,则因拖欠香港商品交易所员工薪金,被判监6星期,后获准申请减刑,改判社会服务令;前政务司司长许仕仁则因与新鸿基地产董事局联席主席之一郭炳江涉贪污,被判监禁7.5年并需交还1,118.2万港元贿款。 四、从施政角度看,新加坡执政党的执政能力强悍,为人民长远福祉为依归。以住屋为例,新加坡采取的组屋模式,可租可买,民生安定,不愁居住,社会自然稳定。反观香港,近十年来房价节节上升,成为全球难以负担房价的城市之冠,市民无法购买高昂的楼房,青年对前景无望,社会由是积怨。新加坡施政的「政府角色」很强,敢于调控经济;香港则长久以来信奉「自由经济」、「积极不干预」,当市场失效,政府无力挽救。 五、从政治制度看,新加坡政府政绩可嘉,官员年来弯下身段与民众接触,愿意听取民意,执政人民行动党成为「一党独大」,大选证明民心归向。至于香港,政治制度有缺憾,香港虽然有立法会选举,但政党没有执政地位。香港反对派并没有执政的可能,只管向政府批评,没必要提出真正可行性政策,因行政与立法之间未能协调,导致香港施政不前,渐失竞争力。 香港要寻找理性派 不少支持民主的港人,因北京八九事件蒙上阴影,总觉亲中与建制派便是同流合污。香港理性中间派多不愿冒出头,以免被政治标签。香港正要步入连串政治选举,11月区议会选举,明年立法会选举,2017年行政长官选举。面对香港政经停滞,政府无力,港人要自救。选民要向理性的新加坡选民学习,客观判断,观察候选人政绩及能力,而非仅看政治颜色,被福利利诱,又或陷入民粹主义。 香港选民对港府推出的政策,宜小心考虑,不应盲目反对,宜以大多数利益为依归。小部分港人进行反对内地水货客如「光复上水」等,已令香港整体零售业蒙上阴影。内地民众经媒体报导,所收到的信息是:「香港人反对内地人来港自由行」,因而拒绝来港。 其实,新加坡一直羡慕香港邻近中国,可享有更多经济机遇。然而,香港社会分化,充满政治化氛围,青年对内地抗拒,只管美言眼看世界,忽视近在眼前的内地机遇。展望未来,2016香港经济总量也可能被深圳超越;港人务必要理性重整思维,为下一代探索前路。 新加坡房地产非常特殊。 新加坡最大的房屋供应来自新加坡政府机构 - 建屋发展局 (HDB)。据统计,新加坡8成人民居住在政府组屋。政府组屋只供新加坡公民和永久居民。 公民一般会用公积金缴首付和房贷向建屋局申请买房。 收到申请后筹备建筑,申请人在等候2-3 年后领到房子。此外,购买建屋局新组屋五年之内不能转让。因此房屋需求一直在供应之前,房屋局出售政府组屋的价格也一直是有增无减。 这个制度形成了一个安全网,支撑着私人房产价格。 在5月份刚刚结束的建屋局销售活动显示了房屋市场需求的潜力。从5月24~28号,建屋局推出了33832套房屋让公民申请认购。在短短的5天内就收到了1.4153万申请。供应超出了需求4倍,相对于1.0770万个申请不成功的家庭。部分有能力的或等不及的家庭只好买私人楼宇。 Number of Applications Received as at 28 May 2014 自从2009年新加坡政府不断推出市场降温措施,如收紧房贷顶限和缩短房贷偿还期,征收卖方及买方印花税等政策。可是市场需求还是推动房价上升。直到新加坡金融管理局实施了借贷总偿还比例政策(TDSR)限制总偿还比例与收入的60%,房产交易才开始降温。 供求因素 据市区重建局2013年第4季度统计,私人楼宇空置量合计18003个,空置率为6.2%。可是正在筹建的私人楼宇高达8,4917套,并将在未来5年内完成。虽然,私人房屋需达到每年约1,2000到1,5000套, 估计近期内空置率有上升的趋势使得房价也有下调的压力。 事实上开发商已经给折扣以及买方印花税回扣等优惠。投资者如果不需要在新加坡贷款,不受总偿还比例政策(TDSR)引向,现在正是一个买房的好时机。 降温措施虽然有效的控制投机性炒房,可是真正想在新加坡置业的投资者仍然偏爱这个独特城市。由于新加坡是双语国家,华人占70%以上,再加上地理位置比美加或澳大利亚更靠近中国,教育,医疗及治安良好。因此,越来越多中国人选择移民新加坡。根据新加坡人口统计数据,在2013年新加坡人口达到539.9万。其中新加坡公民占384.48万,永久居民占53.12万。也就是说外来人口达到155.45万人!另外在2013年新加坡人口增长率为2.4%,大概在12万-13万之间。其中出生率是大约4万个婴儿。以此可推测新增外来人口大约8万人。 这是个让很多城市市长伤透脑筋的问题。由于房价飚升,让居者有其屋的愿望遥不可及,房地产泡沫会威胁经济的可持续发展,因此新加坡的房价稳步下行。 2014年,新加坡中心城区的房价下跌了4%。据第一太平戴维斯(Savills)统计:目前每平尺的房价为2050美元,较2007年时的峰值下降了11%。第一太平戴维斯驻新加坡资深主管Alan Cheong说:买家都预期房价会进一步下探;今年的成交量大幅下滑,悲观绝望者已开始抛售房产——今年第一季度,楼价又环比下跌了3.3%。
金融危机后,新加坡房价出现了急剧上扬,房价下行反映了政府推出的房地产降温举措十分成功。2011年12月,政府曾推出多项针对性政策:外国买家购房需额外支付10%的附加税,本国居民则需额外支付3%的印花税;仅过了一年,该附加税率增至15%。 但真正抑制外国买家与本国居民购房需求的举措是实施更为严厉的借贷政策,莱坊(Knight Frank)亚太地区房地产行情研究负责人尼古拉斯•霍尔特(Nicholas Holt)这样说。2013年6月,政府规定每月还贷额不得超过月收入的60%,并要求银行增加对借贷人的检查力度,不到几周时间,房贷审批与成交量均下跌了一半。 市中心黄金地段的房价下跌得最为厉害。这其中包括新加坡最为炙手可热的三大住宅区——位于内陆地区、紧临金融中心西北部的第九区、第十区以及第十一区。在闹市区,高端楼价同样受到打压,佳士得(Christie’s)推出了Marina Bay Residences楼盘的一套售价15888888新元(约合1180万美元)的4卧住房——6个“8”旨在吸引中国买家,因为对方喜欢这类幸运数字。 新加坡的房价下跌,进一步“巩固”了它与香港之间自金融危机后形成的价差。2002年“非典”爆发时,新加坡的房价同比香港溢价19%,如今它却较后者便宜了33%。“导致价差的关键因素是房屋供给。”霍尔特说,并说新加坡缺乏香港那种财大气粗的开发商,对方成功游说特区政府控制可开发土地以使房价维持高位。 在高端楼盘方面,双方的价差已非常大。新加坡去年创下了每平方英尺3620美元的楼盘最高售价,这套面积2755平方英尺的住宅是华彬•汉美登(Reignwood Hamilton Scotts)推出的私宅项目,但它与香港半山区(mid-level)干德道39号(39 Conduit Road)的天汇楼盘最高售价相比则显得相形见绌,今年4月,该楼盘每平尺售价高达11990美元,为全亚洲之冠。 除了房价便宜,各房产中介还大肆宣扬新加坡社会高度安全以及室内实用空间大、户外活动更为丰富多彩等优点,这对于住家户尤其具有吸引力;而且新加坡的犯罪率超低——根据《经济学人》智库(Economist Intelligence Unit)公布的最新城市安全指数(Safe Cities Index)榜单名录,全球大城市只有东京优于新加坡。虽说新加坡这个岛国面积大于港岛,但限制外国买家拥有私房意味着公共设施更为完备的公屋是普通家庭的首选。 第一太平戴维斯推出了位于第十区Leedon Residence公屋的多套4卧公寓,它们掩映于花园之中,每套售价从450万新元至570万新元不等。莱坊则推出了位于第十区Goodwood Residence楼盘的一套底层三卧住宅,这套带有泳池与大院子的住房标价500万新元。 租房现象同样普遍——多数西方人选择租房居住,原因在于其外派期通常长达4年,霍尔特说。低房租导致新加坡经济(截止今年五月)连续七个月出现紧缩。“租金有很大的回旋余地。”霍尔特说。政府近日出台了限制外籍员工的配额制,此举同样因需求下降而有利于现有承租人。 新加坡学校教育质量无可挑剔,这有效“阻止”了国人把孩子送至海外就读;学校入学并不如香港那样竞争激烈,霍尔特说。新加坡的公共交通异常便捷——公交票价最高上限不超过2.3新元。新加坡至全球几大风光旖旎海滩的航程“近在咫尺”——距泰国普吉岛(Phuket)只有不到2 小时的航程;距印尼巴厘岛(Bali)只有2小时40分钟的航程。 但新加坡的生活成本要高于香港,香港只是提高了酒类与香烟的销售税;新加坡的啤酒售价是香港的2倍多。旅居新加坡的外国人说辅导班与运动俱乐部之类的费用也要比香港贵得多。新加坡政府的规定让私家车持有费用高得惊人。举个例子,一辆2.0排量的沃尔沃轿车(Volvo),光各种税就得交16.1万新元。 诸位在新加坡若能忍受没有私家车的生活,那么相比香港,您的收入就能确保相当惬意的生活。Cheong说,今年中低收入的买家开始进场买房。他说:“高净值人士喜欢跟风,这会影响本国的富人,进而影响海外买家。”销售中介据此看好楼市前景,而新加坡政府也希望中介对未来的判断是对的。 购房指南 ●新加坡以数字编排管理各个行政区划。最好的房子位于市中心的黄金地段,它们共有6个区:除了最炙手可热的第9、第10以及第11区之外,还有第1、第2及第4区。 ●本地人购房的额外印花税率为3%,但除瑞士、挪威、冰岛、列支敦士登的公民以及永久居民和美国的公民之外的外国买家必须额外支付15%的税率。(信息来源:新加坡税务局https://www.iras.gov.sg/irashome/Other-Taxes/Stamp-Duty-for-Property/Claiming-Refunds-Remissions-Reliefs/Remissions/Foreigners-Eligible-for-ABSD-Remission-under-Free-Trade-Agreements--FTAs-/) ●约20%的房源向外国买家开放。这包括少量私房,它们多数位于圣淘沙岛(Sentosa Island)。 购买力 100万美元可在滨海公屋区、或第九与第十区购买一套面积600平尺的一卧住宅。 500万美元可在新加坡第九与第十区的高端公屋区购买一套面积2500平尺的3卧住房。 1500万美元可在圣淘沙岛上购买一套4卧花园式豪宅。 |