新加坡刚结束的大选显示,执政人民行动党取得69.86% 得票率,比上届更高出10% 新加坡国父李光耀于今年三月逝世,不少港人忧虑新加坡政治能否稳定下去。新加坡于9月11日进行大选,执政人民行动党打了一场漂亮的胜仗,赢得了选民的认同,彰显了国家凝聚力;反观香港,社会分化撕裂,港府管治无力。今年六月香港政改被否决,特区首长欠缺合法性管治,前景不容乐观。香港市民有必要作深刻的思索。 新加坡刚结束的大选显示,执政人民行动党取得69.86% 得票率,比上届更高出10%,反对派工人党得票率39.75%,势头不见锐利。新加坡国会人民行动党占有83席,工人党6席,显示了执政党强劲的政治力量。 香港已给新加坡追上
港人最喜爱跟新加坡比较,而香港长期领先,自以为傲。可惜,近十年香港趋向政治化,政经原地踏步,某些方面新加坡经已超前。 香港与新加坡于九十年代并列于「亚洲四小龙」,经济总量及人均GDP一直高于新加坡。然而,变化渐起。2003年新加坡人均GDP超过香港,2010年新加坡经济总量首次超过香港。2014年全球创新指数显示,新加坡排名第七,是亚洲之首,香港则排第十;另外,香港于知识密集产业相关就业、产学研合作及拥有中高科技生,均落后于新加坡。2014年瑞士洛桑管理学院全球竞争力(IMD)评比,香港跌出三甲;今年排名由第四升至第二位,才重新超越维持第三位的新加坡。 香港正要步入连串政治选举,11月区议会选举,明年立法会选举,2017年行政长官选举。 新加坡政治稳定,经济增长快速,令人刮目相看。 新加坡凝聚力强,香港民心散乱。这两个大城市呈现着不同的政治偏差: 一、从领导执行力看,新加坡强人李光耀长久政绩卓越,获得了市民的信任,领导与民众互信,施政事半功倍。香港回归后,经济波动,民生不稳,争议不断。特首梁振英面临前所未有的困境,去年9月展开了一场历时79天的雨伞革命。梁振英被指北京小圈子选举,欠缺管治合法性,施政每受挑战。 二、从国家观念看,新加坡基于周边地缘政治及立国安危,都令政府充满危机感,民众具团结意识,强烈期望国家富强。香港经历长期殖民统治,港人欠缺国家观念,对北京实行一党专政感到猜疑,近年香港青年更抱着本土心态,北京最是担心「港独」抬头。香港愈趋政治化,人们自利心态强,对不利一己的公共政策予以反对,于是意见纷纭,政策难有共识。 三、从政治人才看,李光耀及其后领导具备正直与清廉的品德,以身作则,在新加坡高薪养廉,唯才是用,廉洁程度世界闻名,民众称许。可是,香港的高官,近年被频频揭发说谎、腐败,陋习积存。现任特首梁振英的住宅曾被发现僭建了一个面积约110平方呎的玻璃棚;发展局局长陈茂波被指涉嫌在新界东北发展计划有利益冲突,又涉嫌经营劏房;原行政局议员张震远,则因拖欠香港商品交易所员工薪金,被判监6星期,后获准申请减刑,改判社会服务令;前政务司司长许仕仁则因与新鸿基地产董事局联席主席之一郭炳江涉贪污,被判监禁7.5年并需交还1,118.2万港元贿款。 四、从施政角度看,新加坡执政党的执政能力强悍,为人民长远福祉为依归。以住屋为例,新加坡采取的组屋模式,可租可买,民生安定,不愁居住,社会自然稳定。反观香港,近十年来房价节节上升,成为全球难以负担房价的城市之冠,市民无法购买高昂的楼房,青年对前景无望,社会由是积怨。新加坡施政的「政府角色」很强,敢于调控经济;香港则长久以来信奉「自由经济」、「积极不干预」,当市场失效,政府无力挽救。 五、从政治制度看,新加坡政府政绩可嘉,官员年来弯下身段与民众接触,愿意听取民意,执政人民行动党成为「一党独大」,大选证明民心归向。至于香港,政治制度有缺憾,香港虽然有立法会选举,但政党没有执政地位。香港反对派并没有执政的可能,只管向政府批评,没必要提出真正可行性政策,因行政与立法之间未能协调,导致香港施政不前,渐失竞争力。 香港要寻找理性派 不少支持民主的港人,因北京八九事件蒙上阴影,总觉亲中与建制派便是同流合污。香港理性中间派多不愿冒出头,以免被政治标签。香港正要步入连串政治选举,11月区议会选举,明年立法会选举,2017年行政长官选举。面对香港政经停滞,政府无力,港人要自救。选民要向理性的新加坡选民学习,客观判断,观察候选人政绩及能力,而非仅看政治颜色,被福利利诱,又或陷入民粹主义。 香港选民对港府推出的政策,宜小心考虑,不应盲目反对,宜以大多数利益为依归。小部分港人进行反对内地水货客如「光复上水」等,已令香港整体零售业蒙上阴影。内地民众经媒体报导,所收到的信息是:「香港人反对内地人来港自由行」,因而拒绝来港。 其实,新加坡一直羡慕香港邻近中国,可享有更多经济机遇。然而,香港社会分化,充满政治化氛围,青年对内地抗拒,只管美言眼看世界,忽视近在眼前的内地机遇。展望未来,2016香港经济总量也可能被深圳超越;港人务必要理性重整思维,为下一代探索前路。 政治不稳定加剧,马来西亚人有感新加坡房地产更能保值。新加坡第二季私宅交易当中,非新加坡人以马来西亚籍的买气最高,环比增长达53%。 私宅销售市场传统上在第二季较活跃,戴德梁行(DTZ)发表的最新报告显示,今年第二季共有3867个私宅单位成交,环比增长达81%,当中七成买家是新加坡人。 买房子对于一般人而言,可算是一件“人生大事”。毕竟不像平时到超市购买日常用品,一座房子的价格起码数十万元,如果购买豪华私宅,价格过百万也是稀松平常之事。所以购买私宅的决定往往是经过深思熟虑,其过程也不像其他货物交易可以现场拿货,而是必须经过一番程序才能完成交易。 究竟买屋前后需要耗上多少时间?购买房子的程序是什么?购买二手房地产和正在兴建的新项目又有多大的时间差别?这是许多买家都感兴趣的课题。 第一:购买现成单位 如果您所购买的是已经完工的项目或者二手转售单位,那么买房过程会来得比较快。 第一步是在选好了要购买的项目后,签署选购权书(Option To Purchase,简称OTP),这将为买家保留有关单位大约两个星期,以作出购买决定。在这个步骤买家必须付单位价格的1%做为选购权费 (option fee) ,如果最终买家放弃购买有关单位,选购权费将被没收。 第二步是签署买卖协议(Sales & Purchase Agreement),买家必须付购买价格4%的抵押金,这个程序耗时约两个星期。 第三步,买家的律师将会代客户展开产业调查书(Legal Requisitions),查看有关产业是否有受到政府发展计划的影响,比如部分地段将被保留作为扩充路面或装置煤气输送管用途等等。 第四步,如果一切没有问题,买家就必须付清剩余的95%房款,而卖家则把交钥匙正式交给买家,交易就此完成。 所以如果一切顺利,不包括买家考虑的时间在内,买一间房子前后只要8到10个星期,就可以完成交易并拿到房子。 第二:购买未完成的新项目 如果您选择的是还未完成的新项目,那么买房过程就会比较长。 第一步,签署选购权书的有效期限通常为三到五周,买家拥有较长的时间决定买或不买。而有关选购权费则占单位价格的5%,如果买家最后放弃购买,将可以拿回75%的选购权费。 第二步一样是签署买卖协议,当买家从发展商手上拿到买卖协议后,拥有三个星期的时间签署,否则有关买卖协议就会过期。此外,买家也必须在这个步骤缴付资产价格15%和相关程序费用,付款期限为八个星期。 第三步则是等待项目完成,这个过程依不同项目和发展商而定,短则几个月,长则二到三年不等,主要看有关项目的工程进度。这段期间,买家必须开始偿还余下的款项,分期付款详情会根据项目发展进度作出调整,直到项目获得法定完工证书(Certificate of Statutory Completion)后,买家才需要付清剩余的款项。 所以购买新项目单位的过程较长,不过对于买房自住的买家来说,可以住进舒适的梦想屋,等待也是值得的。 近年来新加坡房地产市场上有多达30%的产品卖给了新加坡以外客户,中国内地买家买走了新加坡市场上8%~9%的房子。新加坡因为语言、文化与中国接近,中国买家快速增长的趋势仍在持续。 莱坊国际最近一份报告显示,马来西亚新山、澳大利亚黄金海岸等地成为中国超高净值投资者追捧的目的地,其投资收益超过了其他传统海外置业城市。 新加坡近期经济增长趋缓,业内预计房地产需要两到三年才能回暖。新加坡本地开发商纷纷将中国内地客户视为核心资源,与出海的中国房企短兵相接。 中国内地买家表现不俗的实力,尤其是来自中西部的富裕人群。来自内地的买家有的有意移民,有的仅仅是出于投资不动产的考虑。 以往出海到韩国济州岛等地的项目买家以中国人为主,但绿地正在将客群范围扩大,争取当地客户。此前出海到旧金山,针对华人买家的万科也提出要逐渐发展当地客户。随着中国移民大军的扩张,出海的中国房企面临更多竞争。 为孩子好? 除了投资、移民以外,很多中国内地买家在新加坡置业的主要目的是为了子女的教育。新加坡的教育体系是世界上最好的教育体系之一,例如、创新性、东西合璧、双语等都是新加坡教育独一无二的特色。再来,新加坡社会稳定、安全,被评为全世界第二安全的城市,这无疑是很多中国内地家长热衷于送子女来新加坡读书的主要原因之一。 《三字经》曰:昔孟母,择邻处。为了孩子受到更好的教育,孟子的母亲带着儿子搬了三次家,最后住到文庙旁边,所以成就了与孔子齐名的孟夫子。孟母是不是“虎妈”,不得而知,但华人自古以来就是世界上非常崇尚教育的一个民族——因为教育不仅可以改变命运,也是一个国家的核心竞争力之一。 买学区房不如去新加坡 当今的父母大多都是“虎妈”和“狼爸”,在子女教育支出方面可以说是不惜一切代价,从母亲吃各种益智补剂的“胎教”开始,幼儿园学前班不是私立名校就是国际双语,小学市重点起跳,中学省重点才算达标,大学——如果不留学QS排名前50的世界名校,还真不好意思跟邻居打招呼。 北京海淀区五道口的学区房1平方米10万,37平方米打折卖您350万算便宜。这个“宇宙中心价格”的卖点就是子女可以就读附近的重点小学或者重点中学——既然您都有这个经济实力和彪悍决心,在雾霾遮天土豪横行的帝都买套楼下开着麻将馆包子铺的二手学区房,为何不带孩子直接去鸟语花香安全清洁公平竞争的新加坡? 新加坡的立国理念很简单,就是“任人唯贤”,因为这个除了阳光和空气没有任何天然资源的小岛国,唯一能凭借的就是高素质的人力资源,而高素质的人才来自于高效优质的教育体系。国际教育机构皮尔森(Pearson)发表2014年全球教育制度排名报告,前4名分别是韩国、日本、新加坡和香港。 新加坡无疑是国人的最佳选择:韩国人讲韩语,“前轱辘转后轱辘不转”;日本人讲日语,“阿咿呜呃喔”;香港人讲粤语用繁体汉字,“佢唔冇嘅?噶咁咗啲”,只有新加坡华人普遍讲华语(普通话),用简体字,英文教育水平更是荣膺亚洲之首。新加坡教育部就位于西部地区的波那维斯达(Buona Vista),这里遍布多所双语精英中小学和高等学府,拥有亚洲教育中心的美誉 小红点也有个“海淀区” 更重要的一点是,虽然新加坡被称为“小红点”,但整个教育体系奉行的是精英主义,因材施教,来自于任何家庭背景的学生,都可以根据自己的实际情况选择最适合自己的教育模式,在公平、公开和公正的选拔过程中不断提升自己的书本知识和实际能力。 今天新加坡政界、商界、学界和军界中的头面人物,大部分都是在这个体制下层层遴选出的人中翘楚——政府奖学金的得主,他们中的很多人都毕业于位于新加坡西部的两所公立大学——新加坡国立大学(NUS)和南洋理工大学(NTU),在最新公布的2014年QS全球大学排行榜上分别名列第22位和第39位,在亚洲排行榜上分别名列第1位和第8位,无论是学术水平和科研能力,都名列世界前茅。 除此之外,这里还坐落着另一所闻名世界的商界贵族级院校——英士国际商学院(Insead欧洲工商管理学院)的亚洲校区,全球的商界英才云集于此,MBA和EMBA莘莘学子接踵摩肩。沧海横流,财智纵横——方显亚洲商业教育中心之本色。 如果说滨海湾是新加坡的“曼哈顿”,那么西部的纬壹科技城(one-north)则是整个东南亚的“硅谷”,这里坐落着和教育机构相辅相成、产学结合的众多高科技研发中心——启奥生物医药园(Biopolis)、启汇园(Fusionopolis)、媒体工业园(Mediapolis)以及新加坡科技研究局(A*STAR),从这里孵化出的尖端技术正悄悄改变我们这个世界的样貌,飞速提升人类的生活品质。 几千年前的孟母为了儿子的教育都懂得要择邻而居,更何况现今思想通达,观念先进的现代人?单纯投资房地产是富豪;单纯投资子女的教育是慈母严父;而用投资房地产的方式来延展孩子的未来才是王道,为了下一代的未来,居住在新加坡的西部无疑是一个上佳之选。 新加坡房地产非常特殊。 新加坡最大的房屋供应来自新加坡政府机构 - 建屋发展局 (HDB)。据统计,新加坡8成人民居住在政府组屋。政府组屋只供新加坡公民和永久居民。 公民一般会用公积金缴首付和房贷向建屋局申请买房。 收到申请后筹备建筑,申请人在等候2-3 年后领到房子。此外,购买建屋局新组屋五年之内不能转让。因此房屋需求一直在供应之前,房屋局出售政府组屋的价格也一直是有增无减。 这个制度形成了一个安全网,支撑着私人房产价格。 在5月份刚刚结束的建屋局销售活动显示了房屋市场需求的潜力。从5月24~28号,建屋局推出了33832套房屋让公民申请认购。在短短的5天内就收到了1.4153万申请。供应超出了需求4倍,相对于1.0770万个申请不成功的家庭。部分有能力的或等不及的家庭只好买私人楼宇。 Number of Applications Received as at 28 May 2014 自从2009年新加坡政府不断推出市场降温措施,如收紧房贷顶限和缩短房贷偿还期,征收卖方及买方印花税等政策。可是市场需求还是推动房价上升。直到新加坡金融管理局实施了借贷总偿还比例政策(TDSR)限制总偿还比例与收入的60%,房产交易才开始降温。 供求因素 据市区重建局2013年第4季度统计,私人楼宇空置量合计18003个,空置率为6.2%。可是正在筹建的私人楼宇高达8,4917套,并将在未来5年内完成。虽然,私人房屋需达到每年约1,2000到1,5000套, 估计近期内空置率有上升的趋势使得房价也有下调的压力。 事实上开发商已经给折扣以及买方印花税回扣等优惠。投资者如果不需要在新加坡贷款,不受总偿还比例政策(TDSR)引向,现在正是一个买房的好时机。 降温措施虽然有效的控制投机性炒房,可是真正想在新加坡置业的投资者仍然偏爱这个独特城市。由于新加坡是双语国家,华人占70%以上,再加上地理位置比美加或澳大利亚更靠近中国,教育,医疗及治安良好。因此,越来越多中国人选择移民新加坡。根据新加坡人口统计数据,在2013年新加坡人口达到539.9万。其中新加坡公民占384.48万,永久居民占53.12万。也就是说外来人口达到155.45万人!另外在2013年新加坡人口增长率为2.4%,大概在12万-13万之间。其中出生率是大约4万个婴儿。以此可推测新增外来人口大约8万人。 对首次买房的新婚夫妇来说,申请房贷是人生中重要的一步。 本地基准利率最近上扬,固定利率配套会不会因此受追捧?申请贷款时还须注意什么? 许多房屋贷款借贷者最在意的是,房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示,借贷者不应只在乎利率,也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。
政府规定,首次买房者申请的房贷与房子价值比率(LTV)最高为80%。如果首次买房者的借贷期超过30年(最多35年),或者房贷要过65岁才能还清,LTV下降至60%。根据总偿债率(TDSR)限制,借贷者所有贷款每月的还款额,不得超过收入的60%。 新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为,每月还款额最好不要超过收入的一半,以便能更好地应付其他财务负担。 彭仲贤说,一些借贷者选择房贷时,常常喜欢询问身边亲友的意见,但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡,而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考,但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。 挑选房贷没有捷径 他指出,一般借贷者会货比三家,询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径,互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具,借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。 谈到房贷配套的种类,许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低,但比其他房贷配套的利率高。 随着本地基准利率最近上扬,第一年固定利率目前介于1.80%至2.30%左右,这视“固定时间”的长短而定。固定期越长,利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年,随后的利率会浮动。 浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩,利率一般比固定利率配套低,但随着三个月同业拆息率(SIBOR)和三个月新元掉期利率(SOR)最近波动较大,这些配套也会受影响,银行每三个月会调整利率。 彭仲贤表示,市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如,花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套,让屋主可按市场利率走势,将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR,或一年SIBOR。 又譬如,大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”,屋主的贷款额若是50万元,并在账户里存入10万元,房贷利息只按40万元贷款额计算。 以自己主次需求选房贷 彭仲贤表示,贷款者要根据自己的主次需求选择房贷,看自己是更在乎每月还款额的稳定性,还是更在乎支付最低的利率。此外,贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。 他说:“利率传统上处于3.5%的水平。长期来看,全球利率会从低利率水平复苏,上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少,贷款者也要考虑利率上升速度有多快,会否在两年内显著上升,这是因为房贷配套的锁定期有两三年。” 彭仲贤表示,对于不太关心利率走势的人而言,让他们预测利率走势是相当困难的事,因此他建议贷款者寻求专业意见。 不过,彭仲贤与周扬一致认为,具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说:“以存款配对房贷配套来说,这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样,贷款者需要使用这些特别功能,配套才会划算,否则就是浪费。” 挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用,也可比较房贷的增值优惠,如律师费津贴、火灾保险,以及免费估价等。 认为房贷随时可再融资是迷思 许多屋主会觉得,当下签订的房贷配套过了锁定期后,若不再提供最理想的利率,他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。 彭仲贤表示,本地利率环境过去七年极其低廉,因此许多屋主对正常利率没有头绪。 他说:“如果认为房贷随时可再融资,那是迷思。会这么想的人,或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资,那不会是你想象中那么容易。” 在实际房产交易中,买卖双方会遇到各种各样复杂的情况。 比如说夫妻联名买房,一方是公民,一方是非公民,买家印花税怎么算。买公寓的六个月之内卖掉了组屋,已经收取的额外买家印花税能不能退回来。房产投资者一口气买了一层楼,印花税是按一个单位一个单位的合同分开算,还是按照总价算。很多非标准流程的情况。 新加坡政府是一个比较喜欢操心的政府。各种非标准流程的解决办法,政府制定政策的时候基本都考虑到了。 少数没考虑到的情况,在打了一两起官司以后,相关部门也把漏洞都补上了。 今天借着这篇文章,我会详细解释房产印花税在具体的情况下是怎么征收的。 首先谈谈买家印花税。 买家印花税(Buyer Stamp Duty),缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型房产都需要交的税种。 买家印花税的计算公式是:首18万元征收1%,次18万元征收2%,其余的部分征收3%。很多人也喜欢用总价的3%-5400元这个推导来的公式计算,只要房价超过36万,这个公式就成立。 现在问题来了,假如一个买家看中了某个项目,同时跟发展商定了五套房。是按照每个房产的3%-5400算呢,还是按照五套房产总价的3%-5400算呢。两个算法差了不少钱。 税务局的解释非常霸气,你买了五套房是吧,我不管你跟发展商签了一个合同还是五个合同,反正按照总价算。 这个政策原来是没有明文写出来的。2007年,来自台湾的一位女性富豪看中了位于滨海湾的Reflection at Keppel Bay公寓项目,大手笔买下了其中一幢楼从上到下的全部83个单位。 就是下面图片的公寓。滨海湾的地标性建筑。 交易完成以后,税务局按照他们默认的规矩,按总价-5400收买家印花税了。税单达到惊人的670万新币。 然后这位富豪就怒了。她买了83套房,凭什么按总价收税,不是按83份合同各自收税。 一怒之下,她就把税务局告上了法庭。最后她(居然)打赢了。税务局退回44万多税款。 输了这起官司以后,税务局的网站上就出现了明确的条款。 买家一次购买多个房产,视作单一合同,按照总价收税。 多个房产的买卖毕竟少见,单说一个房产的买卖,也有非主流情况。 并不是所有的房产都是按市价交易的。 假如有间公寓市价一百万,屋主做生意周转急着用钱,半价就愿意出手。买家不仅捡了个大便宜,而且只要交原价一半的买家印花税? 这当然是不可能的。税务局规定,显著低于市价交易的房产买卖,按照房产的市价交税。 个人总结:按收税多的方法算总没错。 顺便说一句题外话,真遇到了显著低于市价的公寓房产,买家请三思。新加坡破产法规定,如果卖家以‘显著低于市价’的价钱卖给你公寓,之后两年之内卖家不幸破产,法庭会派人查封他卖给你的公寓,抵偿给卖家的债权人。这捡便宜买来的公寓就没了。 说完了买家印花税,我们再说说额外买家印花税。 这两个税虽然分开来算,但是一起交。 额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty),缩写ABSD,是房产降温政策的一记大杀器。 基本政策可以列表格如下: 现在问题来了,夫妻联名买房,买家身份各种排列组合,ABSD怎么算。 税务局制定政策的思路非常清晰。他们首先会看,买家夫妻有没有新加坡公民?买的房产是不是第一套房? 如果两个答案都是YES,夫妻至少一个公民,并且是双方买的第一套房,买房属于基本需求。那么无论配偶是永久居民还是外国人,都按照公民第一套的优惠税率算,免交ABSD。 那么非公民的第一套房产呢?没有优惠。政府的税率优惠只对公民开放。 两个永久居民买第一套房,要交5%的ABSD。如果是永久居民+外国人联名买公寓,按照外国人的15%收取ABSD。 如果买家有一个公民,但是买的是第二套房呢?对不起,你已经是有房一族了,二套房不再是基本需求,没有优惠税率了。ABSD收税怎么高怎么来。 举例说明,公民+永久居民买二套房,ABSD不是按公民的7%收,而是按永久居民的10%来收。公民+外国人买二套房,ABSD按外国人的15%收。 上面讲的是单纯买房的情况,实际生活中,还存在着买了二套房又卖掉第一套房的情况。 这种比较少见,但有时还是会遇到。税务局允许符合条件的买家申请退回二套房的ABSD。 但是留意一下他们的条件。双PR家庭买公寓六个月之内卖了组屋也没办法申请退税。
个人总结:公民结婚第一套房,免交ABSD。其他任何情况,按最高的税率算。 最后我们再来聊聊卖家印花税。 卖家印花税(Seller Stamp Duty),缩写SSD。计算公式挺简单。 卖家买房到卖房的时间如果少于四年,不管你什么身份,都要收税。 现在问题又来了。假如夫妻在新加坡买了房,但四年之内离婚了,必须卖房子。怎么办? 这个假设并不怎么令人愉快,但在现实生活中确实有可能发生。 答案是SSD还是得交。因为离婚是个人选择。 再说另一种情况,假如张先生的运气特别好,买了旧公寓的当年,公寓项目就被发展商集体收购(En Bloc)了。别的屋主都很开心,只有张先生不开心,因为他要交16%的SSD。算一算房子被发展商收购的价钱,竟然还亏本了。 张先生投了反对票。16%的卖家印花税可以不交么? 这种情况真的很少见,我经手的交易里还没遇到过。但是有人遇到了。 税务局的答复是不管你投赞成票还是反对票,只要集体收购通过了,SSD必须得交。理由是你既然选择买下有集体收购潜力的旧公寓,就应该有集体收购的心里准备。 什么样的情况下四年之内卖掉住宅类房产不用交SSD? 政府征用了你的土地,整栋组屋被政府收回重建,破产了卖房还债,继承遗产。 个人总结:屋主可以控制的情况下,四年内卖房要交SSD。屋主不可以控制的情况下不需要交SSD。 1、华语环境,如鱼得水 新加坡属于华人的世界,大多数人会讲英语和华语,中国人在此生活,语言没障碍,很容易适应。中新之间交通便利,每天有往来于两国之间的班机,飞行时间仅仅4小时左右,没有时差。 2、全世界最安全,最有信誉的投资中心 新加坡政府的高效和廉洁,在全世界拥有极高的声誉。 一个没有任何自然资源的热带小国,却成为亚洲金融和交易中心,吸引了全世界5大洲的资金和人才,最重要的因素就是安全和信誉。 新加坡所有的房产交易的信息均可在政府网站上查到具体的交易信息(价格,面积,交易时间,屋契)。买主很容易看到楼上,楼下以及附近的成交价格,轻松完整 的了解市场。交易过程由专业经纪,律师和银行家协助完成,高效透明。 3、中西结合卓越教育,为您的下一代铺路 购置地产, 让孩子在新加坡接受教育,是很多富豪的选择。 新加坡有全球公认的最卓越双语教育体系, 让您的孩子在掌握流利英语的同时不放弃母语,这种教育模式已经成为中国教育参照的典范。 孩子在大学前的学习费用由新加坡政府负担。随着中国的崛起,越来越多富豪和名人家庭入住新加坡, 方便学习双语。 4、政治经济稳定,货币稳定 新加坡政治稳定,经济金融体系成熟稳定, 即使在金融危机最严重的2008年, 新加坡的金融体系依然稳健,新币是全球最稳定的货币之一。新加坡仅有500万人口,却拥有超过1700亿美金的外汇储备,世界排名第8名,人均外汇储备世 界第一,确保了新币的稳定。投资在新加坡不像在其他国家,外币风险小。 5、土地资源奇缺,未来增加150万移民,地产增值空间巨大 从1965年人均GDP 400美元,食物、水等天然资源皆依赖进口,失业率高达14%,号称世界最坏的贫民街到2007年新加坡人均GDP达35163美元,超过日本 (34169美元),成为亚洲最富裕的国家。 这40年由华人创造的经济高增长,号称“东亚奇迹”。新加坡已经建立了一套高效,廉洁,灵活的独特经济体系,不依靠任何自然资源,吸引移民,提升生活品 质,提供高端服务,持续发展经济。 目前已有500万人口的小国,将继续吸引150万高素质的移民,延续经济的持续发展。 政府也正在努力将新加坡转型为更适合居住,玩乐和工作的世界顶级城市,因为土地资源的限制,地产价格增值空间巨大。 6、世界富人避税天堂,持续保值您的财富 随着您资产累积不断庞大,资产保值甚至比资产增值更重要,财富管理和税务规划是全球富人最关注的话题。新加坡,全球最著名税务天堂,包括极低的企业所 得税,个人所得税等,没有遗产税,世界500强均在新加坡开设总部或者分公司. 除了东南亚国家(印尼,马来西亚,文莱,泰国等)大批富豪在新加坡置业外, 最近5年,大批中国,印度,俄罗斯的富豪也纷纷在新加坡置业,甚至全家移民新加坡。 地产税务方面, 只有3%印花税以及很少的产业税,私人公寓买卖对于外国人没有任何限制, 公平,透明, 而且交易成本低。 7、世界金融贸易中心,稳定扩张全球生意的平台 新加坡是著名的花园城市,拥有世界一流的港口,国际机场,通讯设施,交通和金融体系。今日只有500万人口的新加坡,是世界第三大港口; 第三大原油交易中心;第二大钻井平台生产基地; 亚洲的第二大金融中心;世界上第四大外汇交易中心; 外汇储备全球第八;人均GDP 3.4万美元,为亚洲惟一的两个发达国家之一(另外一个为日本)。这样稳健高效的平台,是您全球生意扩展的最佳基地。 8、花园城市,最佳生活品质 无任何自然灾害的安全、舒适的天然环境,同时新加坡政治稳定,社会治安良好、环境清洁、优美,被誉为花园国家,也是联合国推荐的“最适合人居的城市”之一。政府清廉、高效,与芬兰、挪威、瑞士等齐名。生活条件优厚,气候宜人,是亚洲移民首选目的地之一。 这是个让很多城市市长伤透脑筋的问题。由于房价飚升,让居者有其屋的愿望遥不可及,房地产泡沫会威胁经济的可持续发展,因此新加坡的房价稳步下行。 2014年,新加坡中心城区的房价下跌了4%。据第一太平戴维斯(Savills)统计:目前每平尺的房价为2050美元,较2007年时的峰值下降了11%。第一太平戴维斯驻新加坡资深主管Alan Cheong说:买家都预期房价会进一步下探;今年的成交量大幅下滑,悲观绝望者已开始抛售房产——今年第一季度,楼价又环比下跌了3.3%。
金融危机后,新加坡房价出现了急剧上扬,房价下行反映了政府推出的房地产降温举措十分成功。2011年12月,政府曾推出多项针对性政策:外国买家购房需额外支付10%的附加税,本国居民则需额外支付3%的印花税;仅过了一年,该附加税率增至15%。 但真正抑制外国买家与本国居民购房需求的举措是实施更为严厉的借贷政策,莱坊(Knight Frank)亚太地区房地产行情研究负责人尼古拉斯•霍尔特(Nicholas Holt)这样说。2013年6月,政府规定每月还贷额不得超过月收入的60%,并要求银行增加对借贷人的检查力度,不到几周时间,房贷审批与成交量均下跌了一半。 市中心黄金地段的房价下跌得最为厉害。这其中包括新加坡最为炙手可热的三大住宅区——位于内陆地区、紧临金融中心西北部的第九区、第十区以及第十一区。在闹市区,高端楼价同样受到打压,佳士得(Christie’s)推出了Marina Bay Residences楼盘的一套售价15888888新元(约合1180万美元)的4卧住房——6个“8”旨在吸引中国买家,因为对方喜欢这类幸运数字。 新加坡的房价下跌,进一步“巩固”了它与香港之间自金融危机后形成的价差。2002年“非典”爆发时,新加坡的房价同比香港溢价19%,如今它却较后者便宜了33%。“导致价差的关键因素是房屋供给。”霍尔特说,并说新加坡缺乏香港那种财大气粗的开发商,对方成功游说特区政府控制可开发土地以使房价维持高位。 在高端楼盘方面,双方的价差已非常大。新加坡去年创下了每平方英尺3620美元的楼盘最高售价,这套面积2755平方英尺的住宅是华彬•汉美登(Reignwood Hamilton Scotts)推出的私宅项目,但它与香港半山区(mid-level)干德道39号(39 Conduit Road)的天汇楼盘最高售价相比则显得相形见绌,今年4月,该楼盘每平尺售价高达11990美元,为全亚洲之冠。 除了房价便宜,各房产中介还大肆宣扬新加坡社会高度安全以及室内实用空间大、户外活动更为丰富多彩等优点,这对于住家户尤其具有吸引力;而且新加坡的犯罪率超低——根据《经济学人》智库(Economist Intelligence Unit)公布的最新城市安全指数(Safe Cities Index)榜单名录,全球大城市只有东京优于新加坡。虽说新加坡这个岛国面积大于港岛,但限制外国买家拥有私房意味着公共设施更为完备的公屋是普通家庭的首选。 第一太平戴维斯推出了位于第十区Leedon Residence公屋的多套4卧公寓,它们掩映于花园之中,每套售价从450万新元至570万新元不等。莱坊则推出了位于第十区Goodwood Residence楼盘的一套底层三卧住宅,这套带有泳池与大院子的住房标价500万新元。 租房现象同样普遍——多数西方人选择租房居住,原因在于其外派期通常长达4年,霍尔特说。低房租导致新加坡经济(截止今年五月)连续七个月出现紧缩。“租金有很大的回旋余地。”霍尔特说。政府近日出台了限制外籍员工的配额制,此举同样因需求下降而有利于现有承租人。 新加坡学校教育质量无可挑剔,这有效“阻止”了国人把孩子送至海外就读;学校入学并不如香港那样竞争激烈,霍尔特说。新加坡的公共交通异常便捷——公交票价最高上限不超过2.3新元。新加坡至全球几大风光旖旎海滩的航程“近在咫尺”——距泰国普吉岛(Phuket)只有不到2 小时的航程;距印尼巴厘岛(Bali)只有2小时40分钟的航程。 但新加坡的生活成本要高于香港,香港只是提高了酒类与香烟的销售税;新加坡的啤酒售价是香港的2倍多。旅居新加坡的外国人说辅导班与运动俱乐部之类的费用也要比香港贵得多。新加坡政府的规定让私家车持有费用高得惊人。举个例子,一辆2.0排量的沃尔沃轿车(Volvo),光各种税就得交16.1万新元。 诸位在新加坡若能忍受没有私家车的生活,那么相比香港,您的收入就能确保相当惬意的生活。Cheong说,今年中低收入的买家开始进场买房。他说:“高净值人士喜欢跟风,这会影响本国的富人,进而影响海外买家。”销售中介据此看好楼市前景,而新加坡政府也希望中介对未来的判断是对的。 购房指南 ●新加坡以数字编排管理各个行政区划。最好的房子位于市中心的黄金地段,它们共有6个区:除了最炙手可热的第9、第10以及第11区之外,还有第1、第2及第4区。 ●本地人购房的额外印花税率为3%,但除瑞士、挪威、冰岛、列支敦士登的公民以及永久居民和美国的公民之外的外国买家必须额外支付15%的税率。(信息来源:新加坡税务局https://www.iras.gov.sg/irashome/Other-Taxes/Stamp-Duty-for-Property/Claiming-Refunds-Remissions-Reliefs/Remissions/Foreigners-Eligible-for-ABSD-Remission-under-Free-Trade-Agreements--FTAs-/) ●约20%的房源向外国买家开放。这包括少量私房,它们多数位于圣淘沙岛(Sentosa Island)。 购买力 100万美元可在滨海公屋区、或第九与第十区购买一套面积600平尺的一卧住宅。 500万美元可在新加坡第九与第十区的高端公屋区购买一套面积2500平尺的3卧住房。 1500万美元可在圣淘沙岛上购买一套4卧花园式豪宅。 |