总偿债率、每月偿还贷款比率、每月可负担房贷额……
无论是第一次买屋子或是想要提升的 第二次购屋者,买房时必然会接触这些词汇。 事实上,在寻找心仪房子 时,更要关注的问题是:我买得起吗? 在政府推出的各种楼市降温措施后,申请房贷并不简单。要 先了解这些词汇,才能更了解自己的购房能力。 总偿债率 ( T o t a l D e b t Servicing Ratio,简称TDSR)是政府于2013年6月推出的房贷条例, 主要目的是为确保从长期来说, 国人能谨慎借贷。 金融机构在评估个人房地产贷款申请时,须确保申请者所有 的债务每月摊还款额不超过收入的60%,这些债务包括房地产和非房地产贷款,如:车贷﹑学费 贷款和信用卡债等。 举例说,若你的月入1万元, 而你现有每月债务为4500元,你购买私宅时,银行不得批准超过每月1500元的房贷。 如果你要提高房贷,得先还清其他债务,使你每月有更多收入来偿还房贷。例如,债务若减 少至3000元,那你购买私宅时, 银行可批准的房贷就增至每月 3000元的房贷。 由于计算TDSR时,无需考虑是否已有组屋或执行共管公寓 (EC)房贷(因最终须卖掉组屋或EC),因此只要没有其他贷款,EC买家便可借贷至月收入的 60%。 为此,政府在2013年12月推 出每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR),针对组屋和执行共管公寓(EC),限制买家每月偿还的贷款比率,不得超过月入30%的条例。换句话说,如果你的月入1万元,那你每月房贷不能超过3000元。 此外,银行在计算发放的贷款额时,除TDSR和MSR,还会考虑借贷者可负担的贷款额(Affordability Mortgage),包括房贷与价值比率 (Loan-to-valuation,简称LTV)和房贷期限。 在现有房贷条例下,LTV不可超过80%,私宅房贷期限也不可超过35年或须在65岁前还清。 假设你今年40岁,你的最长房贷期限将为25年。如果你月入1万元,现有每月债务为1500元, 而你可支付的首期为20万元(包括公积金),那你可负担约70万元房贷,能购买的私宅价值则不得超过88万元。以目前私宅平均价格约100万元的水平来看,拥有私宅的梦想或许还有些遥远。 另外,买家购买房子也得考虑到可负担的房贷额和负担程度。毕竟,你不能将大部分收入都用在偿还房贷,以致无法负担 其他生活费。一般而言,房贷不应该超过月入的30%至35%。 新加坡的私人公寓,面积从不到50平方米到几百平方米都有。单位类型从单间, 1, 2, 3和4卧室单位到顶楼双层豪宅。这类公寓外国人可购买,没有限制,公寓居民分享公寓设施,譬如俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台,一般上使用设施都无需付费。多数公寓有24小时安全监视和对讲机装置。 私人公寓分类: (1)共管公寓(Condo/Apartment): 公寓以及设施。 (2)高层公寓(HiRise):通常没有设施。 (3)低层公寓(LoRise):通常没有设施。 (4)阶梯公寓(WalkUp):没有电梯的低层公寓。 *新加坡公寓都是精装,包括地板地砖,空调,全套厨房卫浴,衣橱等。公寓的层高大约是2.7-3.3米。而组屋是2.4-2.6米。 *公寓的户型设计比较多样化,如超高屋顶(3.5米以上)的SOHO设计,商业混合住宅公寓(楼下是商城,楼上是住宅),双层阁楼,私人电梯,双钥匙单位。 99年vs.永久地契 地契分99年地契和永久地契,999年也算永久地契。五年前永久地契通常要比99年贵20-30%左右,现在可能仅10%。分析师表示,就整体市场而言,两者之间的差距也视房地产的落成年份和所在地点而定。 相对于99年,永久地契的优点主要表现为两个方面: ▪银行贷款。 目前来说,一般地契低于60年就无法和银行贷款了。也就是说如果您买了个房龄20年的屋子,住10几年后转售的价值会打一定的折扣,主要原因是接盘人无法贷款,您需要一个可以支付全款的人来接盘。这样有能力来购买的人就会大大减少。 ▪推倒重建。 由于新加坡政府早已停止售卖新的永久地契,目前新盘的永久地契全部来源于推倒旧的公寓,在原址上建设新的。推倒重建是很多人梦寐以求的事情,因为补贴会远远大于房子本身的市价。 期房 vs.二手房 很多客户纠结究竟该买期房和二手房。这个没有一个完全的好坏定论。如果您想投资一套以马上收租或者马上入住为目的的房产,您就要选择二手房。如果您不需要马上入住或者喜欢拥有一套别人没住过的全新住宅,您就要选择期房。因为一般期房的购买价格相对便宜,一旦建好都有一个小幅度的升值。再加上全新的装潢和设施,期房的一个好处是整个付款过程拉长到4年左右。对于房款紧张的客户比较适合或者可以留下更多的现金来做其他方面的投资。另一个好处是直接从开发商购买,在市场淡静的时候开发商通常会削减至少是平价卖出,甚至承担部分买家印花税把折扣体现到最后的房价中。 双钥匙单位 双钥匙单位是新加坡独有的特色。它的诞生是由于新加坡政府对第二套住房的严格控制(额外印花税,很小额度贷款等)。所以发展商就推出了这个双钥匙单位。特点就是这个单位有一个大门,进去以后分成两套小单位。每个单位都有自己独立的厨房,卫生间,洗衣设施等。这样的好处是可以自己住一套,出租一套,或者是自己住一套,父母住另外一套。互不打扰,又只用了一套房的配额(只缴纳一套的印花税,最大贷款额度)。 购买条件 外国人在新加坡可以购置商业房产、私人共管公寓,没有任何限制。但不能购买HDB组屋、执行共管公寓和有地住宅。唯一例外是坐落在圣淘沙岛的99年地契有地住宅升涛湾(Sentosa Cove)外国人可以购买,但只能用来自住不可以出租。 新加坡永久居民购买条例有所放宽,在拿到永久居民身份3年后可以在市场上购买二手HDB组屋和执行共管公寓。但永久居民仍然不可以购买有地住宅。 购买费用 · 房价 · 印花税 新加坡政府在2年前开始严格的控制外国人的投资,导致不同身份要缴纳不同的印花税。比例如下: ▪ 公民 – 第一套房:3%减去5400新币;第二套房: 10%减去5400新币 ▪ PR – 第一套房:8%减去5400新币;第二套房: 13%减去5400新币 ▪ 外国人 – 18%减去5400新币; · 律师费,贷款印花税,公积金开通费等(2500新币) · 房产的估价费,如果需要银行贷款的话(100新币左右) 购买公寓后缴纳费用 · 物业费 - 支付给物业管理 - 标准是按照房价大小和设施维护费用均摊。停车位是包含在这个费用里的。通常是200-350新币每个月,由房子大小,设施多少来决定。 · 房产税 - 新加坡政府规定,居民的第一套自住住宅享有优惠的4%产业年市值*,用来投资出租或第二套及以上住宅都需缴交10%产业年市值。 *年市值计算法:政府将根据市场的实际租赁数据来确定每一个物业的年市值估值,相当于物业用来出租可以从市场获得的一年总租金。年市值与您产业的实际租金不一定完全一致。 · 其他电费水费等。 付款流程 这里分两种公寓来说:期房和二手公寓。 新加坡买卖私人公寓是非常简便的,但一般还是通过房地产经纪来代理,一来可以得到很多专业意见和流程处理,二来买家通常无需支付佣金给代理经纪,可谓一举两得。 新公寓:特点是首付20%+印花税,其余的80%由着工程的进度来付。 最后一笔15%是拿到钥匙1年以后再付。 期房购买流程: 注意事项: (1)买方从签署买卖合约(正式购房合同)的14天内向新加坡国内税务局缴纳印花税:税率根据不同的买家身份按照上面一节的印花税缴付。 (2)买方没有在规定的三周内签署买卖合约,优先选购权自动取消,开发商需返回定价的75%给买家。 现房购买基本流程 第一步: 确定房产当天,缴纳房价5%的定金。发展商当天签发购房期权合约给买家。 第二步: 发展商会在购房期权合约两个星期内签发买卖合同给买家。 第三步: 买家在收到买卖合同三个星期内需要在自己的律师安排下签字,寄回给发展商律师。 第四步: 买家在签买卖合同两个星期以内通过律师缴纳印花税。 第五步: 买家在支付定金5%起,八个星期内缴纳剩余的尾款(例如80%贷款的情况下,需要缴纳15%的尾款)。 二手房买卖基本流程 第一步: 确定房产当天,缴纳房价1%的定金给卖家。卖家当天签发购房期权合约给买家。 第二步: 买家在两个星期以内申请银行贷款。在律师见证下,签购房期权合同,并且将原件以及4%的执行费寄回给卖家律师。1%和4%将成为首付的一部分。 第三步: 买家在签买卖合同两个星期以内通过律师缴纳印花税。 第四步: 买家在支付定金4%起,10-12个星期内缴纳剩余的尾款(例如80%贷款的情况下,需要缴纳15%的尾款)。 贷款手续 新加坡购置房产的一个优势之一就是低利息。 目前新加坡的银行利息在1.5%-2%以内。所以在新加坡购置房产一般都会尽可能贷款。 在2013年7月时候,政府宣布了严格贷款管理条例,来限制购买人的贷款额度。贷款手续也变得复杂一些。在此之前通常1天贷款就可以批准,而现在一般要1周。贷款额度也大大减少。由于政府2013年7月的条例限制,申请人须满足“每月总债务偿还额度不得超过月收入的60%”。简单举例来说,一个人买100万的公寓,如果他想贷款80万的话,他的薪水要至少6千以上,而且要求他没有其他的车贷,信用卡欠款等。如果有的话贷款额度将会更少。当然,目前也有其他途径来增加贷款额度,如定期存款来杠杆贷款额等。外国人贷款需要提供资产证明和收入证明,一般可以贷到70%。 对于PR和公民来说,最大贷款额度为成交价格的80%。需要的基本手续为: · 身份证复印件 · 贷款申请表格 · 3~6个月薪水单 · 1-2年个人所得税单 · 过去12个月的公积金单 · 银行信用卡/车贷信息 · 其他债务信息 对于外国人来说,最大贷款额度为成交价格的60%-80%(视不同银行的政策而定)。需要的基本手续为: · 护照复印件 · 贷款申请表格 · 3-6个月薪水单 · 银行流水单 · 会计事务所出具证明的个人年收入(有些银行由此要求) * 对于无法证明月薪收入的买家,银行也允许贷款人在当地银行存入一定数量的存款作为贷款能力审查的一部分。这些存款通常在银行审批通过后可以取走。 一般来说,新加坡房产经纪都会提供购房一站式服务,为客户提供新加坡各大银行的办理贷款的人员进行贷款咨询和处理。以及安排律师处理买卖交易。可以直接安排负责人出来见面,电子邮件等方式联络沟通,完成贷款。无需去银行填表格,排队等。 对首次买房的新婚夫妇来说,申请房贷是人生中重要的一步。 本地基准利率最近上扬,固定利率配套会不会因此受追捧?申请贷款时还须注意什么? 许多房屋贷款借贷者最在意的是,房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示,借贷者不应只在乎利率,也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。 政府规定,首次买房者申请的房贷与房子价值比率(LTV)最高为80%。如果首次买房者的借贷期超过30年(最多35年),或者房贷要过65岁才能还清,LTV下降至60%。根据总偿债率(TDSR)限制,借贷者所有贷款每月的还款额,不得超过收入的60%。 新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为,每月还款额最好不要超过收入的一半,以便能更好地应付其他财务负担。 彭仲贤说,一些借贷者选择房贷时,常常喜欢询问身边亲友的意见,但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡,而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考,但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。 挑选房贷没有捷径 他指出,一般借贷者会货比三家,询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径,互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具,借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。 谈到房贷配套的种类,许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低,但比其他房贷配套的利率高。 随着本地基准利率最近上扬,第一年固定利率目前介于1.80%至2.30%左右,这视“固定时间”的长短而定。固定期越长,利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年,随后的利率会浮动。 浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩,利率一般比固定利率配套低,但随着三个月同业拆息率(SIBOR)和三个月新元掉期利率(SOR)最近波动较大,这些配套也会受影响,银行每三个月会调整利率。 彭仲贤表示,市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如,花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套,让屋主可按市场利率走势,将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR,或一年SIBOR。 又譬如,大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”,屋主的贷款额若是50万元,并在账户里存入10万元,房贷利息只按40万元贷款额计算。 以自己主次需求选房贷 彭仲贤表示,贷款者要根据自己的主次需求选择房贷,看自己是更在乎每月还款额的稳定性,还是更在乎支付最低的利率。此外,贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。 他说:“利率传统上处于3.5%的水平。长期来看,全球利率会从低利率水平复苏,上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少,贷款者也要考虑利率上升速度有多快,会否在两年内显著上升,这是因为房贷配套的锁定期有两三年。” 彭仲贤表示,对于不太关心利率走势的人而言,让他们预测利率走势是相当困难的事,因此他建议贷款者寻求专业意见。 不过,彭仲贤与周扬一致认为,具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说:“以存款配对房贷配套来说,这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样,贷款者需要使用这些特别功能,配套才会划算,否则就是浪费。” 挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用,也可比较房贷的增值优惠,如律师费津贴、火灾保险,以及免费估价等。 认为房贷随时可再融资是迷思 许多屋主会觉得,当下签订的房贷配套过了锁定期后,若不再提供最理想的利率,他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。 彭仲贤表示,本地利率环境过去七年极其低廉,因此许多屋主对正常利率没有头绪。 他说:“如果认为房贷随时可再融资,那是迷思。会这么想的人,或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资,那不会是你想象中那么容易。” 买房子对于一般人而言,可算是一件“人生大事”。毕竟不像平时到超市购买日常用品,一座房子的价格起码数十万元,如果购买豪华私宅,价格过百万也是稀松平常之事。所以购买私宅的决定往往是经过深思熟虑,其过程也不像其他货物交易可以现场拿货,而是必须经过一番程序才能完成交易。
究竟买屋前后需要耗上多少时间?购买房子的程序是什么?购买二手房地产和正在兴建的新项目又有多大的时间差别?这是许多买家都感兴趣的课题。 第一:购买现成单位 如果您所购买的是已经完工的项目或者二手转售单位,那么买房过程会来得比较快。 第一步是在选好了要购买的项目后,签署选购权书(Option To Purchase,简称OTP),这将为买家保留有关单位大约两个星期,以作出购买决定。在这个步骤买家必须付单位价格的1%做为选购权费 (option fee) ,如果最终买家放弃购买有关单位,选购权费将被没收。 第二步是签署买卖协议(Sales & Purchase Agreement),买家必须付购买价格4%的抵押金,这个程序耗时约两个星期。 第三步,买家的律师将会代客户展开产业调查书(Legal Requisitions),查看有关产业是否有受到政府发展计划的影响,比如部分地段将被保留作为扩充路面或装置煤气输送管用途等等。 第四步,如果一切没有问题,买家就必须付清剩余的95%房款,而卖家则把交钥匙正式交给买家,交易就此完成。 所以如果一切顺利,不包括买家考虑的时间在内,买一间房子前后只要8到10个星期,就可以完成交易并拿到房子。 第二:购买未完成的新项目 如果您选择的是还未完成的新项目,那么买房过程就会比较长。 第一步,签署选购权书的有效期限通常为三到五周,买家拥有较长的时间决定买或不买。而有关选购权费则占单位价格的5%,如果买家最后放弃购买,将可以拿回75%的选购权费。 第二步一样是签署买卖协议,当买家从发展商手上拿到买卖协议后,拥有三个星期的时间签署,否则有关买卖协议就会过期。此外,买家也必须在这个步骤缴付资产价格15%和相关程序费用,付款期限为八个星期。 第三步则是等待项目完成,这个过程依不同项目和发展商而定,短则几个月,长则二到三年不等,主要看有关项目的工程进度。这段期间,买家必须开始偿还余下的款项,分期付款详情会根据项目发展进度作出调整,直到项目获得法定完工证书(Certificate of Statutory Completion)后,买家才需要付清剩余的款项。 所以购买新项目单位的过程较长,不过对于买房自住的买家来说,可以住进舒适的梦想屋,等待也是值得的。 新加坡法制健全和房地产透明度高,吸引了许多以自住或投资为目的的外国买家。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素,使新加坡成为许多人首选安居落户之地。 尽管政府自2009年底开始推出一系列降温措施,外国买家对新加坡私宅市场仍有一定需求。新加坡法制健全、房地产透明度高,吸引许多以自住或投资为目的的外国买家。根据国际咨询公司美世(Mercer)的生活水平调查,新加坡今年维持了亚洲最佳生活水平城市的称号。稳定的政治环境、高素质的交通与基础设施等因素,使新加坡成为许多人首选安居落户之地。 过去五年来,外国人(包括永久居民及非永久居民)在新加坡购置房地产的比率,平均占新加坡房地产总成交量的25.6%。虽然房地产降温措施导致新加坡及海外买家的总交易量减少,来自外国的买家仍占了两成。 在所有外国买家当中,马来西亚买家长期占据了成交量榜首的位置。来自中国的买家则自2009年起迎头赶上,并且最终在2011年超越马来西亚,成为在新加坡置业最多的投资者。自此以后,马来西亚买家与中国买家就开始了难分上下的追逐战,占据外国买家排行榜的前两名位置(以成交量为计)。 今年上半年,根据买卖禁令数据,国外买家在新加坡买了近1500个私宅单位,其中马国及中国买家合计占了超过一半;马国买家占了29.3%,略微高于占比28.2%的中国买家。在中国经济前景的不确定性增加、马国政治局势动荡不安的情况下,预料将有更多来自这两个国家的买家把新加坡视为投资的避风港。 新加坡的公共住屋条例限制外国买家购买这类住房,但其中也有例外,例如家庭的核心成员当中有至少一名是新加坡公民。执行共管公寓(EC)可说是私人与公共住宅的混合体,永久居民可以在EC项目竣工后的第6年购买EC单位,外国买家可在屋龄满10年、项目私有化后从公开转售市场购买这类单位。 至于私宅市场,外国买家若想要购买有地住宅,必须先获得新加坡土地管理局土地交易(批准)组(SLA Land Dealings(Approval)Unit)的批准,而当局通常只准许为新加坡带来一定经济贡献的人士这么做。因此,包括公寓和共管公寓在内的非有地私宅是一般外国买家最容易涉足的市场。 外国买家应该如何根据既有的预算,在新加坡选择合适的购房地点呢?此外,降温措施也提高外国买家的购房成本。以下让我们建议一些可以考虑的地点,以及各项政策和降温措施如何影响外国买家的置业成本。 在新加坡拥有房地产的成本 为了减少房地产需求及投机活动,新加坡政府推出了一系列房地产降温措施来稳定住宅市场。自2013年1月12日起,永久居民与非永久居民在购置首个房地产时,除了原有的3%印花税外,还须以房产成交价及市场价格中的较高者为计价基础,支付买家额外印花税(Additional Buyer's Stamp Duty,简称ABSD);永久居民和非永久居民的ABSD分别为5%和15%。新加坡公民在首次置业时,则不必缴付ABSD。 这意味着,永久居民及非永久居民他日在决定卖掉房产时,须把印花税计算进去,才不致亏本。 虽然新加坡没有资产利得税,但自2011年1月14日起,任何卖家在售卖住宅时,须缴交卖方印花税(Sellers' Stamp Duty)。在购房后的首年、次年、第三年或第四年出售房地产,将分别须缴付16%、12%、8%及4%的卖方印花税。 预算与地点的平衡 外国买家一向对第9区(乌节、经禧、里峇峇利)与第10区(武吉知马、雅茂园、荷兰路、东林路)的房地产情有独钟。由于价格高昂,许多新加坡和外国买家都买不起这两区的房地产。买家须准备至少200万元的预算才能在这两区买到房子,而且选择只限于供应量不多、面积不超过50平方尺的鞋盒公寓。 第15区(加东、如切、安柏路)在2009年至2011年经常登上热门榜前三名。该地区靠近市中心和樟宜机场,加上2000年代末出现许多新私宅项目,而且那一带环境古色古香,有怀旧风格,都是吸引外国买家的主要原因。第19区(实龙岗、后港、榜鹅)则在2012年后迅速崛起,超越第15区成为较受欢迎的地区,部分原因在于该地区在过去三四年有多个新房地产项目推出。与市区附近的地点相比,这两个地区的尺价较低,因此以同样的预算,可以买到面积更大的单位。 买房前,我们要考虑买房所带来的财政负担,选房时则要了解公寓的特点,那么选定心仪单位之后呢?想必买家最想知道的,就是自己在整个过程中将受到怎样的法律保障。早房为你解说,买家在新加坡房地产交易中应该注意的法律事宜。 ① 公民、永久居民和外籍人士,法律面前一视同仁 外国人购买私宅时,心里常有这样的疑问:“我是否受到与本地人不同的待遇?”如果是公寓(condominium)以外的私宅类型,如有地私宅,没有永久居留权的外国人确实受到购买限制,不能购买新加坡的有地私宅,除非经过特别批准。 然而,本地公寓市场上,国籍并不是问题,买卖双方分别享有各自作为“买家”和“卖家”的法律保护,而这个保障并不因国籍而异。接下来将讲到的法律保障,对所有在新加坡购买公寓的人都适用。 ② 空口无凭,对簿公堂要靠法律合同讲话 公寓市场分为两种,一类是全新的公寓项目,另一类则是转售公寓。无论是哪种情况,都应注意:法律只以合同为准,白纸黑字以外的事情,严格来说,都没有法律效用。如果是全新公寓项目,买家往往是看到宣传册子或者广告被其吸引。小册子上通常印有唯美的公寓图案,而标出的周围地铁站,看上去都近在咫尺。 然而,这些虽然也是“书面文件”,却不能作为正式担保。法律上将其称为“自我宣传”,是发展商用来推销公寓的正当手段,也是合法的。搬入公寓后,若发现与之前的印象大相径庭,买家是不能以广告或宣传资料作为“证据”的。对于参观示范单位时听到的口头描述,比如“您可获得家具礼券”等,更是空口无凭。除非从对方获取合同类型的书面文件,确定这些“优惠”,否则都不受法律保护。 当然,新加坡房地产向来以规范化著称,以新公寓单位来说,很少出现法律问题。而新加坡作为法制社会的大环境也意味着,外籍或新移民买家不必太过杞人忧天。只要有一定警惕性,不要对口头承诺照单全收,问题应该不大。 ③ 新公寓保证期内发现问题,买家受保护 以购买新公寓来说,买家会享有一定的保障,就是“保证期”。保证期通常是拿到公寓钥匙后12个月。在此期间,若发现真有与购买合约中不符的情况,买家是有保障的。比如,在参观示范公寓时,其单位内房门所使用的是质地较好的木料,合同上也写着室内家具、地板或衣柜等材料。但是在公寓完成后入住时,却发现房门以次等的木料做成。这种情况,买家可根据合约要求发展商赔偿。 ④ 购者自慎,法律偏爱“有心人” 如果说新加坡新公寓项目通常是管理十分规范的,那么购买转售单位,就要稍微多加小心一些。一句话概括,转售市场因为难以完全规范,基本上是采取“购者自慎”(caveat emptor)的原则。 钟庭辉律师事务所合伙人钟庭辉律师说,很多买家担心失去心仪的单位,急着签署卖家拟定的选购权书(Option to Purchase),这种急于求成的做法是不谨慎的。钟律师认为,新移民或者外籍人士往往对买卖合约条文和法律不熟,所以最好寻求律师意见。 有一些转售公寓的买家,正因为没有仔细读过选购权书,事后有了麻烦。钟律师举例说,有时卖家在选购权书里加入一些条件,比如转卖交易完成后的半年,屋主一家仍将暂住其中;或者原有的租客租约未到,买家必须在前者约满后再迁入。 针对诸如此类的条件,买家一定要清楚它们具体意味着什么,明确双方的责任。如果不谙合同文件类语言,建议聘请律师过目,以免被内有乾坤的选购权书迷惑。 购者自慎的原则,也适用于未经授权的改建或加建的房屋。买家在购买任何房地产之前,应检查房子是否有未经批准的改建、加建或装修等,并在选购权书中加入条款:一旦发现有非法改建与加建的结构,只要交易未完成,买家仍可选择退出交易或获得赔偿(exit or compensation clause)。 说起买房,很多人总担心负担不起,但却没多少人真正计算过,一旦置产,每月需要拿出多少钱。 其实,只要仔细算一算,许多人会发现,买房是可负担得起的。 ① 每月分期付款是多少? 以一个60万元的小型公寓单位来说,根据发展商制定的累进式付款,如果买主取得30年贷款期(新加坡的借贷期不得超过35年),他在支付首期的九个月后,才需开始分期付款,每月仅须支付200多元,而这个阶段一般持续9至12个月,过后才提高到每月400元。 一般人总以为,一开始就必须支付每月2000多元的分期付款,但事实上他们要到房子取得临时入伙准证,即房子落成可搬入后,才须这么做。 每月摊付200多元可以承担吗?答案是当然可以,因为有些人每月的汽车贷款摊还额已高达1000元。如果你知道实际需要支付的款项有多少,就会感到比较自在。 ② 买房能当成是储蓄吗? 有人认为,买房是一项“储蓄”,如果买家把单位出租,以租金支付房贷,帮他“储蓄”的就是他的租户。不过,这种看法的大前提必须是,房地产价格上升才会使买房成为储蓄,否则房地产分分钟都会成为负资产。 新加坡楼市目前处于下行趋势。2015年截至5月为止,新加坡楼市中已出现78个私宅单位亏本转售。此外,2014年底新加坡的房地产空置率近8%,相等于2万4000个空置单位。 ③ 买房风险全看大环境: 本身的负担能力也是必要的考量,万一失去工作或因事故陷入财务困境,没办法支付分期付款,房子可能就会被没收,结果会是赔了夫人又折兵。 储蓄应该是相对安全的,而买房并非零风险。政府的政策一旦有变或另一轮金融风暴来袭,便可能改变整个局势。 不过有市场观察家也指出,尽管房地产价格下调了一些,但长期而言还是上扬态势。分析自1975年以来的价格,可发现房地产价格的高点一回比一回高,新低点也比上一个低点来得高。 ④ 买房规划可分三阶段 : 很多人说,买房要选时入场。不过,房地产价格下跌时,你不知道何时是谷底;等到房地产价格上升时,你又追得气喘如牛。 买卖房地产,年龄或许也是关键因素。有财务规划师建议,人们将房地产规划分成三个阶段,即年轻时注重增长财富,不必太在意租金回报率。 40多岁时,人们或许已不想再冒险,可以继续持有一些房地产,并脱售一些房地产赚钱。50多岁时,不必再购买新的房地产,而是着重赚取租金,或者干脆把所有手头上的房地产卖掉,赚上一笔。 看样板房的过程中,客户都非常关注室内地面的材料和效果。在新加坡,室内地面的材料主要有大理石、磁砖、实木地板、工程地板、复合地板等。
大理石和磁砖 大理石(marble)和磁砖(ceramic tiles)用在门厅和容易有水的地方,比如洗手间。从价格上来讲,大理石要贵的多,大理石是天然的,花纹、颜色都具有唯一性,不同批次的产品,花纹、颜色也不相同。 对豪宅来讲,进门后的门厅(foyer),一定用漂亮的大理石,显得气派、高雅。如果再设计上图案,更是锦上添花。高端豪宅在洗手间也应该用上大理石。 木质类地板 实木地板(solid wood)地板虽然绿色环保,但现在的工艺很难做到5英寸宽以上,因为会出现不平整。豪宅中用的全实木地板,一般不会超过5英寸。实木地板有一个好处,如果上层的油漆脱落或受损,完全可以再重新刷油漆,不必掀了重来。木材的种类和宽度,决定价格。 工程地板(engineered hardwood)是把木材分层处理,再用机械压制或粘合到一起。因用机器处理过,硬度、强度、平整度比实木地板好的多。能够制作出6英寸以上的宽度,显得大气,但价格也比较贵。 复合地板(laminate)的价格比较便宜,一般会用到豪宅的地下室。地下室比较潮湿一些,复合地板的抗湿性远好于实木地板。 其它新材料 有的商家提供的复合地板,外表看上去非常象磁砖或大理石,但手感还是复合地板。 同时,有的商家提供磁砖,外表看上去非常象复合地板或实木地板,当然手感还是磁砖冰冷。 在新加坡的房展会上可以看到这些新奇的样品,但真正的应用还是不多。 中国经济迅速发展,使得不少中国新富来本地置业。而随着中国市场越发开放,也有很多新加坡人前往中国投资房产。早房帮你从五个方面剖析,在新加坡和中国购买公寓的不同。 ① 面积 说到面积,首先让中国买家摸不着头脑的,就是面积单位的换算。中国买家习惯用平方米(也称平方公尺)计算面积,来新加坡选购房子时听到的都是平方英尺,往往脑子得转一圈才知道个大概。1平方米约等于10.8平方英尺。100平方米就是1080平方英尺。 除了计算单位不同,“面积”一词在两地公寓市场上的定义也不一样。在中国,面积指的是建筑面积;新加坡算的是实用面积。建筑面积的算法比较繁琐。简单来讲,是根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积,比如门口的面积、楼梯等,都按比例算进每一个单位的建筑面积。 所以,同一个公寓单位,其建筑面积一定会大于实用面积,通常后者比前者少20%左右。在中国买一个“100平方米”的单位,和在新加坡买一个“1080平方英尺”(相当于100平方米)相比,后者明显感觉宽敞一点,就是这个道理。 ② 地契 中国的房产地契通常是70年左右,而新加坡的则有99年、999年和永久地契之分。新加坡的房产因为地契年限长,颇受外籍人士青睐。其中,永久地契的房产一般要比99年地契的贵20%。尽管如此,永久地契一直很抢手,也深受中国买家欢迎,因为买家看准这块市场的保值与增值。 这其中很大程度上因为新加坡的地皮比较少,想要建新楼必须拆掉现有的建筑。不像中国地皮比较多,还有可开发的地段。新加坡永久地契的地段价值比较高,所以如果进行集体出售、或是被政府征用的话,永久地契房地产的房主会可得到较高的补偿。 物以稀为贵,永久地契房产越是少见,也就越炙手可热。此外,永久地契对中国买家还有另一大吸引力,那就是永久地契满足了“总觉得要给后代留下点什么”的传统华人心愿。所以说,新加坡房产能如此吸引外国买家,与地契久脱不了关系。 ③ 贷款 在新加坡首次购房的买家,可向金融机构贷款的房贷比率顶限为80%,外籍人士一般则最高70%。在中国,外国人一般不能向本土中国银行贷款,只能通过外资银行或中国银行境外支行。 原本,新加坡和中国在房贷比率顶限方面有很大差别。不过,过去五年,两国都不断调整房贷比率顶限,因此两国的房贷比率顶限差别已缩小。 譬如,在新加坡购买第二间屋子的购屋者的房贷比率顶限,在2010年从80%下降至70%,2011年又进一步下降至60%,并在2013年下降至目前的50%。 在中国,第二间屋子的房贷比率顶限,在2010年从60%下降至50%,又在2011年进一步下降至40%,一些城市在2013年又将二套房首付提高至七成,即房贷比率顶限仅30%。2015年,该政策松绑,二套房最低首付降低至40%,即房贷比率顶限回弹至60%。 银行贷款利率方面,两国市场也有区别。中国目前的房贷利息在5%左右,新加坡贷款利息目前在2%左右。尽管中国房贷利率较高,但中国央行近日频频减息;反观新加坡的基准利率在2015年快速攀升。 ④ 税收 在新加坡,如果在一定期限里卖掉公寓,卖家需要上缴印花税。在2011年1月14日过后买房的购屋者,只要在四年内卖房屋都需要支付卖方印花税,第一、二、三和四年卖掉房产的税率分别是16%、12%、8%和4%。此后就不必上缴卖家印花税。 在中国,除了印花税外,还需要上缴增值税。为了给中国房地产市场降温,中国政府在2013年实施20%的房地产买卖增值税。所谓增值税,就是对卖家卖房所得的利润征收的税。譬如,150万人民币买的房子在几年后以200万人民币卖掉,卖家所赚得的50万就将需要以一定的比率交税。 ⑤ 车位 在中国购买中高档住宅,需要另外购买车位。而在新加坡,买家不需要另付车位费,发展商一般会为每个新单位赠送一个车位。可不能小瞧这个车位费。近年来,车位费在中国节节攀升,动辄十几、二十万人民币,是一笔不小的开销。 新加坡人在本国买房当然不受限制,但外国人会受到不同程度的限制。拥有外国国籍的新加坡永久居民(Permanent Resident,简称PR)在新加坡买房的选择则比一般外国人多。以下是早房为外国买家和永久居民买家整理的一份新加坡房地产种类和购买资格的清单。 ① 政府组屋: 这是新加坡最普遍的房地产种类,由政府建屋发展局统一建造,属于有津贴的公共住房,高达85%的新加坡人都住在组屋里。 组屋分两种:新组屋和二手组屋,前者由政府提供预购项目,只开放给新加坡公民。譬如,一对夫妇要申购新组屋,必须都是新加坡公民,或者其中一人是公民,另一人是永久居民。有非永久居民外籍配偶的新加坡人,可申购非成熟市镇的二房式预购新组屋,但必须符合一些条件。 夫妇两人都是永久居民的外国家庭,可在公开市场上购买二手组屋,但前提是必须在获得永久居民权后等满三年,购买后必须在半年内卖掉国内外的私人房地产。 ② 有地私宅: 指建在一片土地上的独立式、半独立式洋房(也称别墅)和排屋,屋主可拥有单独或分层的地契产权。其中,又以优质洋房(Good Class Bungalow,简称GCB)的级别最高,这是一种占地要至少1400平方公尺(1万5070平方英尺)独立式洋房,只能在新加坡的39个优质洋房区找到。 新加坡国土面积有限,对外国人购买有地私宅有明确的限制,规定只有新加坡公民才能购买有地私宅,除非是经过律政部审批认定对新加坡具有特殊贡献的永久居民。每年符合这一条件的永久居民人数不多。那些放弃新加坡公民权或永久居民权的人,则必须脱售有地私宅。 不过,位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是惟一的例外。外国人,包括非永久居民者,可在升涛湾购买地皮和有地私宅,不过该地区有地私宅的地契一般只有99年,外国买家也不可出租。 ③ 私人公寓: 作为非有地的私人房地产,所有的私人公寓外国人基本上都可购买,包括由发展商推出的新单位或是公开市场上的转售单位。私人公寓的地契可包括99年、999年和永久地契,永久地契在新加坡比较稀有,因此一般比拥有租赁地契的公寓更贵。 外国人在新加坡购买多少间私人公寓都不是问题。不过,非永久居民外国人和永久居民在新加坡购买私人公寓时,须支付的印花税(Stamp Duty)会比新加坡公民高。 非永久居民外国人每次购房,都须支付15%的额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty,简称ABSD)。永久居民购买第一间公寓,则须支付5%的额外买家印花税;购买第二间或第三间公寓时,则须支付10%的额外买家印花税。 ④ 执行共管公寓: 执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)是比政府组屋高一级,但比私人公寓低一级的公寓,但在设施方面与一般私人公寓差不多,主要设在新加坡中央区以外的地区。 执行共管公寓由私人发展商建造和推出,但因其土地价格获政府津贴,因此售价会也比私人公寓低,但这也同时意味外国人购买执行共管公寓会面对限制。 执行共管公寓分新单位和二手单位。新单位申请者必须是新加坡公民外,其家庭核心成员中必须至少还有一人是公民或永久居民。譬如,一对夫妇要申购新执行共管公寓,必须都是新加坡公民,或者其中一人是公民,另一人是永久居民。 执行共管公寓住满五年才能转售,但住满五年的单位只能由新加坡公民和永久居民购买。住满十年的执行共管公寓才能全面私有化,供外国买家购买。 ⑤ 私人组屋: 执行共管公寓(Design, Build and Sell Scheme,简称DBSS)是一种政府组屋,但由私人发展商设计、兴建和销售。由于本质上还是组屋,所以没有公寓设施。这类房地产项目在全新加坡只有13个,共提供8500间单位,一些项目的地点相当优越。 除申请者必须是新加坡公民外,其家庭核心成员中必须至少还有一人是公民或永久居民。不过,新加坡建屋发展局目前已冻结这类房地产的新发展,因此市面上不会有新私人组屋推出。 新加坡生活步伐快,因此也是一个英文字母缩写的天堂,人名、地名、路名、政党、机关等等,全部能用英文字母缩写表达。无独有偶,新加坡房地产市场中的种种名词,也多用英文字母简化。常用这些缩写的本地人,或许一眼就知道其中含义,但对不熟悉这些简化用语的人来说,这简直如同外星文。居外网为你整理出跟新加坡房地产市场买卖相关的英文字母缩写,让你快速掌握新加坡买房交易的最基本知识。
● ABSD:额外买家印花税,英文称Additional Buyer’s Stamp Duty。这是新加坡政府最几年推出的房地产降温措施之一。买家印花税是买家购房时须缴付的一笔税,额外买家印花税顾名思义,就是在一般买家印花税上添加的额外税务。目前,新加坡公民在购买第二、第三套及更多套私宅房子,分别需付额外7%和10%印花税;永久公民购买第一、第二及更多套房子,分别需付额外5%和10%印花税;外国人购买房子时,一律得付额外15%印花税。 ● CT:产权屋契,英文称Certificate of Title。这是证明房地产拥有权的唯一法律文件。买卖交易进行时,一旦买方行使了购买意向书的选购权,这份文件就会交付买方律师检查。一般上,屋契会由律师保管,直到买卖顺利完成。随后,旧屋契会交还新加坡土地管理局。买方律师则向土地局申请一份新的屋契,证明买方已是屋子拥有者。如果屋子获银行抵押贷款,买方律师会将屋契交给银行。 ● LTV:房贷与价值比率,英文称Loan to Value。这指买家向银行申请房贷的最大顶限。譬如,100万元的房子,LTV若是80%,可借贷的数额最多是80万元。在新加坡,现行个人借贷的第一套房地产房贷的LTV是80%;个人借贷第二套房地产房贷的LTV是50%;第三或更多房贷则是40%。私人住宅和组屋的房贷偿还期一律不得超过35年。如果借贷期超过30年,又或者房贷要到过了65岁的退休年龄才能缴清,顶多只能向金融机构借到相等于房价的60%;若已有一个或更多房贷,其LTV则为40%。 ● OTP:选购权书,英文称Option to Purchase。这是买卖双方签署正式房屋买卖合约前,必经的一道程序,买方在签署OTP时须付卖方一笔定金,二手私宅一般是房子价格的1%,但视市场情况而定,组屋的则一般是5000元。签署OTP可防止卖方在一定期限内,通常为14天,把房屋卖给别的人。买方在这这段冷静期里,可思考是否真要买这间房子。如反悔变卦,买方无须完成交易,但卖方可没收定金。而卖方一旦签署OTP,除非买方无意完成交易,不然必须售卖房子。 ● S&P:买卖协议,英文称Sales & Purchase Agreement。买方在冷静期后,决定行使购买意向书的选购权,双方就进入买卖协议。签署买卖协议的当天,就是所谓的购买日期。购买日期在新加坡十分重要,因为房子在特定的时间里脱售,就需要支付一定的卖方印花税。签署买卖协议时,买方也须支付另一笔定金,一般是房子价格的9%。两笔定金加起来,就等于房子价格的10%。签署买卖协议前,买方律师也会展开调查,确保无破产债务记录、产权屋契确实等。 ● SSD:标准印花税,英文称Standard Stamp Duty。国内税务局会按房子的转售价格,向房屋买卖双方索取买卖印花税。买方所须缴付的标准印花税分成几层,首18万元征收房子价格的1%、接下来的18万元征收2%、余额征收3%。除了标准印花税,某些买家也须支付额外买家印花税,范围介于5%到15%。此外,卖方也须缴交印花税,目的是为房地产市场降温,并防止人们投机,以短期买卖房地产牟利。现行的卖方印花税率是:买后于第一年卖出要缴付16%;第二年12%;第三年8%;第四年4%,此后则无需缴交卖方印花税。 ● TDSR:总偿债比率,英文称Total Debt Service Ratio。这是新加坡金融管理局的一项房贷限制,目的是划一金融机构评估个人房地产贷款能力的框架。当局的条例规定,金融机构在评估个人房地产贷款申请时,必须将申请者的所有债务考虑在内,包括非房地产贷款,如车贷﹑学费贷款和银行卡债等,贷款者每月的摊还款额,不得超过收入的60%。所有房地产类型的贷款、以房地产为抵押的贷款,和这些贷款的再融资,都受TDSR限制。那些为无法达到TDSR条件的贷款者做担保人的人,必须被同列为联合贷款人(co-borrower)。 ● TOP:临时入伙证,英文称Temporary Occupation Permit。任何建筑竣工,可供人居住或使用时,建设局就会颁发此证,因此TOP日期也可被理解成落成日期。大概在一年后,建设局会颁发另一份证明,称为法定完工证书(Certificate of Statutory Completion)。但绝大部分发展商在描述竣工日期时,只会引用TOP。这个日期在新加坡十分重要,如果是购买未建好新项目并使用银行累进式付款制度,买家一般在TOP日期后,才开始承担更高的银行贷款每月摊还额。 新加坡刚结束的大选显示,执政人民行动党取得69.86% 得票率,比上届更高出10% 新加坡国父李光耀于今年三月逝世,不少港人忧虑新加坡政治能否稳定下去。新加坡于9月11日进行大选,执政人民行动党打了一场漂亮的胜仗,赢得了选民的认同,彰显了国家凝聚力;反观香港,社会分化撕裂,港府管治无力。今年六月香港政改被否决,特区首长欠缺合法性管治,前景不容乐观。香港市民有必要作深刻的思索。 新加坡刚结束的大选显示,执政人民行动党取得69.86% 得票率,比上届更高出10%,反对派工人党得票率39.75%,势头不见锐利。新加坡国会人民行动党占有83席,工人党6席,显示了执政党强劲的政治力量。 香港已给新加坡追上
港人最喜爱跟新加坡比较,而香港长期领先,自以为傲。可惜,近十年香港趋向政治化,政经原地踏步,某些方面新加坡经已超前。 香港与新加坡于九十年代并列于「亚洲四小龙」,经济总量及人均GDP一直高于新加坡。然而,变化渐起。2003年新加坡人均GDP超过香港,2010年新加坡经济总量首次超过香港。2014年全球创新指数显示,新加坡排名第七,是亚洲之首,香港则排第十;另外,香港于知识密集产业相关就业、产学研合作及拥有中高科技生,均落后于新加坡。2014年瑞士洛桑管理学院全球竞争力(IMD)评比,香港跌出三甲;今年排名由第四升至第二位,才重新超越维持第三位的新加坡。 香港正要步入连串政治选举,11月区议会选举,明年立法会选举,2017年行政长官选举。 新加坡政治稳定,经济增长快速,令人刮目相看。 新加坡凝聚力强,香港民心散乱。这两个大城市呈现着不同的政治偏差: 一、从领导执行力看,新加坡强人李光耀长久政绩卓越,获得了市民的信任,领导与民众互信,施政事半功倍。香港回归后,经济波动,民生不稳,争议不断。特首梁振英面临前所未有的困境,去年9月展开了一场历时79天的雨伞革命。梁振英被指北京小圈子选举,欠缺管治合法性,施政每受挑战。 二、从国家观念看,新加坡基于周边地缘政治及立国安危,都令政府充满危机感,民众具团结意识,强烈期望国家富强。香港经历长期殖民统治,港人欠缺国家观念,对北京实行一党专政感到猜疑,近年香港青年更抱着本土心态,北京最是担心「港独」抬头。香港愈趋政治化,人们自利心态强,对不利一己的公共政策予以反对,于是意见纷纭,政策难有共识。 三、从政治人才看,李光耀及其后领导具备正直与清廉的品德,以身作则,在新加坡高薪养廉,唯才是用,廉洁程度世界闻名,民众称许。可是,香港的高官,近年被频频揭发说谎、腐败,陋习积存。现任特首梁振英的住宅曾被发现僭建了一个面积约110平方呎的玻璃棚;发展局局长陈茂波被指涉嫌在新界东北发展计划有利益冲突,又涉嫌经营劏房;原行政局议员张震远,则因拖欠香港商品交易所员工薪金,被判监6星期,后获准申请减刑,改判社会服务令;前政务司司长许仕仁则因与新鸿基地产董事局联席主席之一郭炳江涉贪污,被判监禁7.5年并需交还1,118.2万港元贿款。 四、从施政角度看,新加坡执政党的执政能力强悍,为人民长远福祉为依归。以住屋为例,新加坡采取的组屋模式,可租可买,民生安定,不愁居住,社会自然稳定。反观香港,近十年来房价节节上升,成为全球难以负担房价的城市之冠,市民无法购买高昂的楼房,青年对前景无望,社会由是积怨。新加坡施政的「政府角色」很强,敢于调控经济;香港则长久以来信奉「自由经济」、「积极不干预」,当市场失效,政府无力挽救。 五、从政治制度看,新加坡政府政绩可嘉,官员年来弯下身段与民众接触,愿意听取民意,执政人民行动党成为「一党独大」,大选证明民心归向。至于香港,政治制度有缺憾,香港虽然有立法会选举,但政党没有执政地位。香港反对派并没有执政的可能,只管向政府批评,没必要提出真正可行性政策,因行政与立法之间未能协调,导致香港施政不前,渐失竞争力。 香港要寻找理性派 不少支持民主的港人,因北京八九事件蒙上阴影,总觉亲中与建制派便是同流合污。香港理性中间派多不愿冒出头,以免被政治标签。香港正要步入连串政治选举,11月区议会选举,明年立法会选举,2017年行政长官选举。面对香港政经停滞,政府无力,港人要自救。选民要向理性的新加坡选民学习,客观判断,观察候选人政绩及能力,而非仅看政治颜色,被福利利诱,又或陷入民粹主义。 香港选民对港府推出的政策,宜小心考虑,不应盲目反对,宜以大多数利益为依归。小部分港人进行反对内地水货客如「光复上水」等,已令香港整体零售业蒙上阴影。内地民众经媒体报导,所收到的信息是:「香港人反对内地人来港自由行」,因而拒绝来港。 其实,新加坡一直羡慕香港邻近中国,可享有更多经济机遇。然而,香港社会分化,充满政治化氛围,青年对内地抗拒,只管美言眼看世界,忽视近在眼前的内地机遇。展望未来,2016香港经济总量也可能被深圳超越;港人务必要理性重整思维,为下一代探索前路。 政治不稳定加剧,马来西亚人有感新加坡房地产更能保值。新加坡第二季私宅交易当中,非新加坡人以马来西亚籍的买气最高,环比增长达53%。 私宅销售市场传统上在第二季较活跃,戴德梁行(DTZ)发表的最新报告显示,今年第二季共有3867个私宅单位成交,环比增长达81%,当中七成买家是新加坡人。 买房子对于一般人而言,可算是一件“人生大事”。毕竟不像平时到超市购买日常用品,一座房子的价格起码数十万元,如果购买豪华私宅,价格过百万也是稀松平常之事。所以购买私宅的决定往往是经过深思熟虑,其过程也不像其他货物交易可以现场拿货,而是必须经过一番程序才能完成交易。 究竟买屋前后需要耗上多少时间?购买房子的程序是什么?购买二手房地产和正在兴建的新项目又有多大的时间差别?这是许多买家都感兴趣的课题。 第一:购买现成单位 如果您所购买的是已经完工的项目或者二手转售单位,那么买房过程会来得比较快。 第一步是在选好了要购买的项目后,签署选购权书(Option To Purchase,简称OTP),这将为买家保留有关单位大约两个星期,以作出购买决定。在这个步骤买家必须付单位价格的1%做为选购权费 (option fee) ,如果最终买家放弃购买有关单位,选购权费将被没收。 第二步是签署买卖协议(Sales & Purchase Agreement),买家必须付购买价格4%的抵押金,这个程序耗时约两个星期。 第三步,买家的律师将会代客户展开产业调查书(Legal Requisitions),查看有关产业是否有受到政府发展计划的影响,比如部分地段将被保留作为扩充路面或装置煤气输送管用途等等。 第四步,如果一切没有问题,买家就必须付清剩余的95%房款,而卖家则把交钥匙正式交给买家,交易就此完成。 所以如果一切顺利,不包括买家考虑的时间在内,买一间房子前后只要8到10个星期,就可以完成交易并拿到房子。 第二:购买未完成的新项目 如果您选择的是还未完成的新项目,那么买房过程就会比较长。 第一步,签署选购权书的有效期限通常为三到五周,买家拥有较长的时间决定买或不买。而有关选购权费则占单位价格的5%,如果买家最后放弃购买,将可以拿回75%的选购权费。 第二步一样是签署买卖协议,当买家从发展商手上拿到买卖协议后,拥有三个星期的时间签署,否则有关买卖协议就会过期。此外,买家也必须在这个步骤缴付资产价格15%和相关程序费用,付款期限为八个星期。 第三步则是等待项目完成,这个过程依不同项目和发展商而定,短则几个月,长则二到三年不等,主要看有关项目的工程进度。这段期间,买家必须开始偿还余下的款项,分期付款详情会根据项目发展进度作出调整,直到项目获得法定完工证书(Certificate of Statutory Completion)后,买家才需要付清剩余的款项。 所以购买新项目单位的过程较长,不过对于买房自住的买家来说,可以住进舒适的梦想屋,等待也是值得的。 近年来新加坡房地产市场上有多达30%的产品卖给了新加坡以外客户,中国内地买家买走了新加坡市场上8%~9%的房子。新加坡因为语言、文化与中国接近,中国买家快速增长的趋势仍在持续。 莱坊国际最近一份报告显示,马来西亚新山、澳大利亚黄金海岸等地成为中国超高净值投资者追捧的目的地,其投资收益超过了其他传统海外置业城市。 新加坡近期经济增长趋缓,业内预计房地产需要两到三年才能回暖。新加坡本地开发商纷纷将中国内地客户视为核心资源,与出海的中国房企短兵相接。 中国内地买家表现不俗的实力,尤其是来自中西部的富裕人群。来自内地的买家有的有意移民,有的仅仅是出于投资不动产的考虑。 以往出海到韩国济州岛等地的项目买家以中国人为主,但绿地正在将客群范围扩大,争取当地客户。此前出海到旧金山,针对华人买家的万科也提出要逐渐发展当地客户。随着中国移民大军的扩张,出海的中国房企面临更多竞争。 为孩子好? 除了投资、移民以外,很多中国内地买家在新加坡置业的主要目的是为了子女的教育。新加坡的教育体系是世界上最好的教育体系之一,例如、创新性、东西合璧、双语等都是新加坡教育独一无二的特色。再来,新加坡社会稳定、安全,被评为全世界第二安全的城市,这无疑是很多中国内地家长热衷于送子女来新加坡读书的主要原因之一。 《三字经》曰:昔孟母,择邻处。为了孩子受到更好的教育,孟子的母亲带着儿子搬了三次家,最后住到文庙旁边,所以成就了与孔子齐名的孟夫子。孟母是不是“虎妈”,不得而知,但华人自古以来就是世界上非常崇尚教育的一个民族——因为教育不仅可以改变命运,也是一个国家的核心竞争力之一。 买学区房不如去新加坡 当今的父母大多都是“虎妈”和“狼爸”,在子女教育支出方面可以说是不惜一切代价,从母亲吃各种益智补剂的“胎教”开始,幼儿园学前班不是私立名校就是国际双语,小学市重点起跳,中学省重点才算达标,大学——如果不留学QS排名前50的世界名校,还真不好意思跟邻居打招呼。 北京海淀区五道口的学区房1平方米10万,37平方米打折卖您350万算便宜。这个“宇宙中心价格”的卖点就是子女可以就读附近的重点小学或者重点中学——既然您都有这个经济实力和彪悍决心,在雾霾遮天土豪横行的帝都买套楼下开着麻将馆包子铺的二手学区房,为何不带孩子直接去鸟语花香安全清洁公平竞争的新加坡? 新加坡的立国理念很简单,就是“任人唯贤”,因为这个除了阳光和空气没有任何天然资源的小岛国,唯一能凭借的就是高素质的人力资源,而高素质的人才来自于高效优质的教育体系。国际教育机构皮尔森(Pearson)发表2014年全球教育制度排名报告,前4名分别是韩国、日本、新加坡和香港。 新加坡无疑是国人的最佳选择:韩国人讲韩语,“前轱辘转后轱辘不转”;日本人讲日语,“阿咿呜呃喔”;香港人讲粤语用繁体汉字,“佢唔冇嘅?噶咁咗啲”,只有新加坡华人普遍讲华语(普通话),用简体字,英文教育水平更是荣膺亚洲之首。新加坡教育部就位于西部地区的波那维斯达(Buona Vista),这里遍布多所双语精英中小学和高等学府,拥有亚洲教育中心的美誉 小红点也有个“海淀区” 更重要的一点是,虽然新加坡被称为“小红点”,但整个教育体系奉行的是精英主义,因材施教,来自于任何家庭背景的学生,都可以根据自己的实际情况选择最适合自己的教育模式,在公平、公开和公正的选拔过程中不断提升自己的书本知识和实际能力。 今天新加坡政界、商界、学界和军界中的头面人物,大部分都是在这个体制下层层遴选出的人中翘楚——政府奖学金的得主,他们中的很多人都毕业于位于新加坡西部的两所公立大学——新加坡国立大学(NUS)和南洋理工大学(NTU),在最新公布的2014年QS全球大学排行榜上分别名列第22位和第39位,在亚洲排行榜上分别名列第1位和第8位,无论是学术水平和科研能力,都名列世界前茅。 除此之外,这里还坐落着另一所闻名世界的商界贵族级院校——英士国际商学院(Insead欧洲工商管理学院)的亚洲校区,全球的商界英才云集于此,MBA和EMBA莘莘学子接踵摩肩。沧海横流,财智纵横——方显亚洲商业教育中心之本色。 如果说滨海湾是新加坡的“曼哈顿”,那么西部的纬壹科技城(one-north)则是整个东南亚的“硅谷”,这里坐落着和教育机构相辅相成、产学结合的众多高科技研发中心——启奥生物医药园(Biopolis)、启汇园(Fusionopolis)、媒体工业园(Mediapolis)以及新加坡科技研究局(A*STAR),从这里孵化出的尖端技术正悄悄改变我们这个世界的样貌,飞速提升人类的生活品质。 几千年前的孟母为了儿子的教育都懂得要择邻而居,更何况现今思想通达,观念先进的现代人?单纯投资房地产是富豪;单纯投资子女的教育是慈母严父;而用投资房地产的方式来延展孩子的未来才是王道,为了下一代的未来,居住在新加坡的西部无疑是一个上佳之选。 新加坡房地产非常特殊。 新加坡最大的房屋供应来自新加坡政府机构 - 建屋发展局 (HDB)。据统计,新加坡8成人民居住在政府组屋。政府组屋只供新加坡公民和永久居民。 公民一般会用公积金缴首付和房贷向建屋局申请买房。 收到申请后筹备建筑,申请人在等候2-3 年后领到房子。此外,购买建屋局新组屋五年之内不能转让。因此房屋需求一直在供应之前,房屋局出售政府组屋的价格也一直是有增无减。 这个制度形成了一个安全网,支撑着私人房产价格。 在5月份刚刚结束的建屋局销售活动显示了房屋市场需求的潜力。从5月24~28号,建屋局推出了33832套房屋让公民申请认购。在短短的5天内就收到了1.4153万申请。供应超出了需求4倍,相对于1.0770万个申请不成功的家庭。部分有能力的或等不及的家庭只好买私人楼宇。 Number of Applications Received as at 28 May 2014 自从2009年新加坡政府不断推出市场降温措施,如收紧房贷顶限和缩短房贷偿还期,征收卖方及买方印花税等政策。可是市场需求还是推动房价上升。直到新加坡金融管理局实施了借贷总偿还比例政策(TDSR)限制总偿还比例与收入的60%,房产交易才开始降温。 供求因素 据市区重建局2013年第4季度统计,私人楼宇空置量合计18003个,空置率为6.2%。可是正在筹建的私人楼宇高达8,4917套,并将在未来5年内完成。虽然,私人房屋需达到每年约1,2000到1,5000套, 估计近期内空置率有上升的趋势使得房价也有下调的压力。 事实上开发商已经给折扣以及买方印花税回扣等优惠。投资者如果不需要在新加坡贷款,不受总偿还比例政策(TDSR)引向,现在正是一个买房的好时机。 降温措施虽然有效的控制投机性炒房,可是真正想在新加坡置业的投资者仍然偏爱这个独特城市。由于新加坡是双语国家,华人占70%以上,再加上地理位置比美加或澳大利亚更靠近中国,教育,医疗及治安良好。因此,越来越多中国人选择移民新加坡。根据新加坡人口统计数据,在2013年新加坡人口达到539.9万。其中新加坡公民占384.48万,永久居民占53.12万。也就是说外来人口达到155.45万人!另外在2013年新加坡人口增长率为2.4%,大概在12万-13万之间。其中出生率是大约4万个婴儿。以此可推测新增外来人口大约8万人。 对首次买房的新婚夫妇来说,申请房贷是人生中重要的一步。 本地基准利率最近上扬,固定利率配套会不会因此受追捧?申请贷款时还须注意什么? 许多房屋贷款借贷者最在意的是,房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示,借贷者不应只在乎利率,也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。
政府规定,首次买房者申请的房贷与房子价值比率(LTV)最高为80%。如果首次买房者的借贷期超过30年(最多35年),或者房贷要过65岁才能还清,LTV下降至60%。根据总偿债率(TDSR)限制,借贷者所有贷款每月的还款额,不得超过收入的60%。 新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为,每月还款额最好不要超过收入的一半,以便能更好地应付其他财务负担。 彭仲贤说,一些借贷者选择房贷时,常常喜欢询问身边亲友的意见,但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡,而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考,但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。 挑选房贷没有捷径 他指出,一般借贷者会货比三家,询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径,互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具,借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。 谈到房贷配套的种类,许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低,但比其他房贷配套的利率高。 随着本地基准利率最近上扬,第一年固定利率目前介于1.80%至2.30%左右,这视“固定时间”的长短而定。固定期越长,利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年,随后的利率会浮动。 浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩,利率一般比固定利率配套低,但随着三个月同业拆息率(SIBOR)和三个月新元掉期利率(SOR)最近波动较大,这些配套也会受影响,银行每三个月会调整利率。 彭仲贤表示,市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如,花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套,让屋主可按市场利率走势,将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR,或一年SIBOR。 又譬如,大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”,屋主的贷款额若是50万元,并在账户里存入10万元,房贷利息只按40万元贷款额计算。 以自己主次需求选房贷 彭仲贤表示,贷款者要根据自己的主次需求选择房贷,看自己是更在乎每月还款额的稳定性,还是更在乎支付最低的利率。此外,贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。 他说:“利率传统上处于3.5%的水平。长期来看,全球利率会从低利率水平复苏,上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少,贷款者也要考虑利率上升速度有多快,会否在两年内显著上升,这是因为房贷配套的锁定期有两三年。” 彭仲贤表示,对于不太关心利率走势的人而言,让他们预测利率走势是相当困难的事,因此他建议贷款者寻求专业意见。 不过,彭仲贤与周扬一致认为,具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说:“以存款配对房贷配套来说,这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样,贷款者需要使用这些特别功能,配套才会划算,否则就是浪费。” 挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用,也可比较房贷的增值优惠,如律师费津贴、火灾保险,以及免费估价等。 认为房贷随时可再融资是迷思 许多屋主会觉得,当下签订的房贷配套过了锁定期后,若不再提供最理想的利率,他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。 彭仲贤表示,本地利率环境过去七年极其低廉,因此许多屋主对正常利率没有头绪。 他说:“如果认为房贷随时可再融资,那是迷思。会这么想的人,或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资,那不会是你想象中那么容易。” 在实际房产交易中,买卖双方会遇到各种各样复杂的情况。 比如说夫妻联名买房,一方是公民,一方是非公民,买家印花税怎么算。买公寓的六个月之内卖掉了组屋,已经收取的额外买家印花税能不能退回来。房产投资者一口气买了一层楼,印花税是按一个单位一个单位的合同分开算,还是按照总价算。很多非标准流程的情况。 新加坡政府是一个比较喜欢操心的政府。各种非标准流程的解决办法,政府制定政策的时候基本都考虑到了。 少数没考虑到的情况,在打了一两起官司以后,相关部门也把漏洞都补上了。 今天借着这篇文章,我会详细解释房产印花税在具体的情况下是怎么征收的。 首先谈谈买家印花税。 买家印花税(Buyer Stamp Duty),缩写BSD。这是在新加坡购买任何类型房产都需要交的税种。 买家印花税的计算公式是:首18万元征收1%,次18万元征收2%,其余的部分征收3%。很多人也喜欢用总价的3%-5400元这个推导来的公式计算,只要房价超过36万,这个公式就成立。 现在问题来了,假如一个买家看中了某个项目,同时跟发展商定了五套房。是按照每个房产的3%-5400算呢,还是按照五套房产总价的3%-5400算呢。两个算法差了不少钱。 税务局的解释非常霸气,你买了五套房是吧,我不管你跟发展商签了一个合同还是五个合同,反正按照总价算。 这个政策原来是没有明文写出来的。2007年,来自台湾的一位女性富豪看中了位于滨海湾的Reflection at Keppel Bay公寓项目,大手笔买下了其中一幢楼从上到下的全部83个单位。 就是下面图片的公寓。滨海湾的地标性建筑。 交易完成以后,税务局按照他们默认的规矩,按总价-5400收买家印花税了。税单达到惊人的670万新币。 然后这位富豪就怒了。她买了83套房,凭什么按总价收税,不是按83份合同各自收税。 一怒之下,她就把税务局告上了法庭。最后她(居然)打赢了。税务局退回44万多税款。 输了这起官司以后,税务局的网站上就出现了明确的条款。 买家一次购买多个房产,视作单一合同,按照总价收税。 多个房产的买卖毕竟少见,单说一个房产的买卖,也有非主流情况。 并不是所有的房产都是按市价交易的。 假如有间公寓市价一百万,屋主做生意周转急着用钱,半价就愿意出手。买家不仅捡了个大便宜,而且只要交原价一半的买家印花税? 这当然是不可能的。税务局规定,显著低于市价交易的房产买卖,按照房产的市价交税。 个人总结:按收税多的方法算总没错。 顺便说一句题外话,真遇到了显著低于市价的公寓房产,买家请三思。新加坡破产法规定,如果卖家以‘显著低于市价’的价钱卖给你公寓,之后两年之内卖家不幸破产,法庭会派人查封他卖给你的公寓,抵偿给卖家的债权人。这捡便宜买来的公寓就没了。 说完了买家印花税,我们再说说额外买家印花税。 这两个税虽然分开来算,但是一起交。 额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty),缩写ABSD,是房产降温政策的一记大杀器。 基本政策可以列表格如下: 现在问题来了,夫妻联名买房,买家身份各种排列组合,ABSD怎么算。 税务局制定政策的思路非常清晰。他们首先会看,买家夫妻有没有新加坡公民?买的房产是不是第一套房? 如果两个答案都是YES,夫妻至少一个公民,并且是双方买的第一套房,买房属于基本需求。那么无论配偶是永久居民还是外国人,都按照公民第一套的优惠税率算,免交ABSD。 那么非公民的第一套房产呢?没有优惠。政府的税率优惠只对公民开放。 两个永久居民买第一套房,要交5%的ABSD。如果是永久居民+外国人联名买公寓,按照外国人的15%收取ABSD。 如果买家有一个公民,但是买的是第二套房呢?对不起,你已经是有房一族了,二套房不再是基本需求,没有优惠税率了。ABSD收税怎么高怎么来。 举例说明,公民+永久居民买二套房,ABSD不是按公民的7%收,而是按永久居民的10%来收。公民+外国人买二套房,ABSD按外国人的15%收。 上面讲的是单纯买房的情况,实际生活中,还存在着买了二套房又卖掉第一套房的情况。 这种比较少见,但有时还是会遇到。税务局允许符合条件的买家申请退回二套房的ABSD。 但是留意一下他们的条件。双PR家庭买公寓六个月之内卖了组屋也没办法申请退税。
个人总结:公民结婚第一套房,免交ABSD。其他任何情况,按最高的税率算。 最后我们再来聊聊卖家印花税。 卖家印花税(Seller Stamp Duty),缩写SSD。计算公式挺简单。 卖家买房到卖房的时间如果少于四年,不管你什么身份,都要收税。 现在问题又来了。假如夫妻在新加坡买了房,但四年之内离婚了,必须卖房子。怎么办? 这个假设并不怎么令人愉快,但在现实生活中确实有可能发生。 答案是SSD还是得交。因为离婚是个人选择。 再说另一种情况,假如张先生的运气特别好,买了旧公寓的当年,公寓项目就被发展商集体收购(En Bloc)了。别的屋主都很开心,只有张先生不开心,因为他要交16%的SSD。算一算房子被发展商收购的价钱,竟然还亏本了。 张先生投了反对票。16%的卖家印花税可以不交么? 这种情况真的很少见,我经手的交易里还没遇到过。但是有人遇到了。 税务局的答复是不管你投赞成票还是反对票,只要集体收购通过了,SSD必须得交。理由是你既然选择买下有集体收购潜力的旧公寓,就应该有集体收购的心里准备。 什么样的情况下四年之内卖掉住宅类房产不用交SSD? 政府征用了你的土地,整栋组屋被政府收回重建,破产了卖房还债,继承遗产。 个人总结:屋主可以控制的情况下,四年内卖房要交SSD。屋主不可以控制的情况下不需要交SSD。 1、华语环境,如鱼得水 新加坡属于华人的世界,大多数人会讲英语和华语,中国人在此生活,语言没障碍,很容易适应。中新之间交通便利,每天有往来于两国之间的班机,飞行时间仅仅4小时左右,没有时差。 2、全世界最安全,最有信誉的投资中心 新加坡政府的高效和廉洁,在全世界拥有极高的声誉。 一个没有任何自然资源的热带小国,却成为亚洲金融和交易中心,吸引了全世界5大洲的资金和人才,最重要的因素就是安全和信誉。 新加坡所有的房产交易的信息均可在政府网站上查到具体的交易信息(价格,面积,交易时间,屋契)。买主很容易看到楼上,楼下以及附近的成交价格,轻松完整 的了解市场。交易过程由专业经纪,律师和银行家协助完成,高效透明。 3、中西结合卓越教育,为您的下一代铺路 购置地产, 让孩子在新加坡接受教育,是很多富豪的选择。 新加坡有全球公认的最卓越双语教育体系, 让您的孩子在掌握流利英语的同时不放弃母语,这种教育模式已经成为中国教育参照的典范。 孩子在大学前的学习费用由新加坡政府负担。随着中国的崛起,越来越多富豪和名人家庭入住新加坡, 方便学习双语。 4、政治经济稳定,货币稳定 新加坡政治稳定,经济金融体系成熟稳定, 即使在金融危机最严重的2008年, 新加坡的金融体系依然稳健,新币是全球最稳定的货币之一。新加坡仅有500万人口,却拥有超过1700亿美金的外汇储备,世界排名第8名,人均外汇储备世 界第一,确保了新币的稳定。投资在新加坡不像在其他国家,外币风险小。 5、土地资源奇缺,未来增加150万移民,地产增值空间巨大 从1965年人均GDP 400美元,食物、水等天然资源皆依赖进口,失业率高达14%,号称世界最坏的贫民街到2007年新加坡人均GDP达35163美元,超过日本 (34169美元),成为亚洲最富裕的国家。 这40年由华人创造的经济高增长,号称“东亚奇迹”。新加坡已经建立了一套高效,廉洁,灵活的独特经济体系,不依靠任何自然资源,吸引移民,提升生活品 质,提供高端服务,持续发展经济。 目前已有500万人口的小国,将继续吸引150万高素质的移民,延续经济的持续发展。 政府也正在努力将新加坡转型为更适合居住,玩乐和工作的世界顶级城市,因为土地资源的限制,地产价格增值空间巨大。 6、世界富人避税天堂,持续保值您的财富 随着您资产累积不断庞大,资产保值甚至比资产增值更重要,财富管理和税务规划是全球富人最关注的话题。新加坡,全球最著名税务天堂,包括极低的企业所 得税,个人所得税等,没有遗产税,世界500强均在新加坡开设总部或者分公司. 除了东南亚国家(印尼,马来西亚,文莱,泰国等)大批富豪在新加坡置业外, 最近5年,大批中国,印度,俄罗斯的富豪也纷纷在新加坡置业,甚至全家移民新加坡。 地产税务方面, 只有3%印花税以及很少的产业税,私人公寓买卖对于外国人没有任何限制, 公平,透明, 而且交易成本低。 7、世界金融贸易中心,稳定扩张全球生意的平台 新加坡是著名的花园城市,拥有世界一流的港口,国际机场,通讯设施,交通和金融体系。今日只有500万人口的新加坡,是世界第三大港口; 第三大原油交易中心;第二大钻井平台生产基地; 亚洲的第二大金融中心;世界上第四大外汇交易中心; 外汇储备全球第八;人均GDP 3.4万美元,为亚洲惟一的两个发达国家之一(另外一个为日本)。这样稳健高效的平台,是您全球生意扩展的最佳基地。 8、花园城市,最佳生活品质 无任何自然灾害的安全、舒适的天然环境,同时新加坡政治稳定,社会治安良好、环境清洁、优美,被誉为花园国家,也是联合国推荐的“最适合人居的城市”之一。政府清廉、高效,与芬兰、挪威、瑞士等齐名。生活条件优厚,气候宜人,是亚洲移民首选目的地之一。 这是个让很多城市市长伤透脑筋的问题。由于房价飚升,让居者有其屋的愿望遥不可及,房地产泡沫会威胁经济的可持续发展,因此新加坡的房价稳步下行。 2014年,新加坡中心城区的房价下跌了4%。据第一太平戴维斯(Savills)统计:目前每平尺的房价为2050美元,较2007年时的峰值下降了11%。第一太平戴维斯驻新加坡资深主管Alan Cheong说:买家都预期房价会进一步下探;今年的成交量大幅下滑,悲观绝望者已开始抛售房产——今年第一季度,楼价又环比下跌了3.3%。
金融危机后,新加坡房价出现了急剧上扬,房价下行反映了政府推出的房地产降温举措十分成功。2011年12月,政府曾推出多项针对性政策:外国买家购房需额外支付10%的附加税,本国居民则需额外支付3%的印花税;仅过了一年,该附加税率增至15%。 但真正抑制外国买家与本国居民购房需求的举措是实施更为严厉的借贷政策,莱坊(Knight Frank)亚太地区房地产行情研究负责人尼古拉斯•霍尔特(Nicholas Holt)这样说。2013年6月,政府规定每月还贷额不得超过月收入的60%,并要求银行增加对借贷人的检查力度,不到几周时间,房贷审批与成交量均下跌了一半。 市中心黄金地段的房价下跌得最为厉害。这其中包括新加坡最为炙手可热的三大住宅区——位于内陆地区、紧临金融中心西北部的第九区、第十区以及第十一区。在闹市区,高端楼价同样受到打压,佳士得(Christie’s)推出了Marina Bay Residences楼盘的一套售价15888888新元(约合1180万美元)的4卧住房——6个“8”旨在吸引中国买家,因为对方喜欢这类幸运数字。 新加坡的房价下跌,进一步“巩固”了它与香港之间自金融危机后形成的价差。2002年“非典”爆发时,新加坡的房价同比香港溢价19%,如今它却较后者便宜了33%。“导致价差的关键因素是房屋供给。”霍尔特说,并说新加坡缺乏香港那种财大气粗的开发商,对方成功游说特区政府控制可开发土地以使房价维持高位。 在高端楼盘方面,双方的价差已非常大。新加坡去年创下了每平方英尺3620美元的楼盘最高售价,这套面积2755平方英尺的住宅是华彬•汉美登(Reignwood Hamilton Scotts)推出的私宅项目,但它与香港半山区(mid-level)干德道39号(39 Conduit Road)的天汇楼盘最高售价相比则显得相形见绌,今年4月,该楼盘每平尺售价高达11990美元,为全亚洲之冠。 除了房价便宜,各房产中介还大肆宣扬新加坡社会高度安全以及室内实用空间大、户外活动更为丰富多彩等优点,这对于住家户尤其具有吸引力;而且新加坡的犯罪率超低——根据《经济学人》智库(Economist Intelligence Unit)公布的最新城市安全指数(Safe Cities Index)榜单名录,全球大城市只有东京优于新加坡。虽说新加坡这个岛国面积大于港岛,但限制外国买家拥有私房意味着公共设施更为完备的公屋是普通家庭的首选。 第一太平戴维斯推出了位于第十区Leedon Residence公屋的多套4卧公寓,它们掩映于花园之中,每套售价从450万新元至570万新元不等。莱坊则推出了位于第十区Goodwood Residence楼盘的一套底层三卧住宅,这套带有泳池与大院子的住房标价500万新元。 租房现象同样普遍——多数西方人选择租房居住,原因在于其外派期通常长达4年,霍尔特说。低房租导致新加坡经济(截止今年五月)连续七个月出现紧缩。“租金有很大的回旋余地。”霍尔特说。政府近日出台了限制外籍员工的配额制,此举同样因需求下降而有利于现有承租人。 新加坡学校教育质量无可挑剔,这有效“阻止”了国人把孩子送至海外就读;学校入学并不如香港那样竞争激烈,霍尔特说。新加坡的公共交通异常便捷——公交票价最高上限不超过2.3新元。新加坡至全球几大风光旖旎海滩的航程“近在咫尺”——距泰国普吉岛(Phuket)只有不到2 小时的航程;距印尼巴厘岛(Bali)只有2小时40分钟的航程。 但新加坡的生活成本要高于香港,香港只是提高了酒类与香烟的销售税;新加坡的啤酒售价是香港的2倍多。旅居新加坡的外国人说辅导班与运动俱乐部之类的费用也要比香港贵得多。新加坡政府的规定让私家车持有费用高得惊人。举个例子,一辆2.0排量的沃尔沃轿车(Volvo),光各种税就得交16.1万新元。 诸位在新加坡若能忍受没有私家车的生活,那么相比香港,您的收入就能确保相当惬意的生活。Cheong说,今年中低收入的买家开始进场买房。他说:“高净值人士喜欢跟风,这会影响本国的富人,进而影响海外买家。”销售中介据此看好楼市前景,而新加坡政府也希望中介对未来的判断是对的。 购房指南 ●新加坡以数字编排管理各个行政区划。最好的房子位于市中心的黄金地段,它们共有6个区:除了最炙手可热的第9、第10以及第11区之外,还有第1、第2及第4区。 ●本地人购房的额外印花税率为3%,但除瑞士、挪威、冰岛、列支敦士登的公民以及永久居民和美国的公民之外的外国买家必须额外支付15%的税率。(信息来源:新加坡税务局https://www.iras.gov.sg/irashome/Other-Taxes/Stamp-Duty-for-Property/Claiming-Refunds-Remissions-Reliefs/Remissions/Foreigners-Eligible-for-ABSD-Remission-under-Free-Trade-Agreements--FTAs-/) ●约20%的房源向外国买家开放。这包括少量私房,它们多数位于圣淘沙岛(Sentosa Island)。 购买力 100万美元可在滨海公屋区、或第九与第十区购买一套面积600平尺的一卧住宅。 500万美元可在新加坡第九与第十区的高端公屋区购买一套面积2500平尺的3卧住房。 1500万美元可在圣淘沙岛上购买一套4卧花园式豪宅。 |