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新加坡区域指南执行共管公寓 Executive Condominium,简称EC比政府组屋高一级,但在设施方面与一般私人公寓差不多,主要设在新加坡中央区以外的地区。新建时只有公民可以购买,5年后PR可以购买,10年后,外国人才能买。目前EC有30多个。特点是,价格较低,普遍面积较大。3卧房多数。但只是普通公寓2卧房的价格。
好处: 许多人买EC其实是抱着投资心理,相比之下,稍微贵一点但没有诸多限制的私人共管公寓就较受欢迎。一般EC尺价$750~800/平方英尺低于大众化公寓1000~1100平方英尺,以买入同样面积100平米的公寓做比较,EC大概需要83万而普通公寓则需要大概115万。当你购买时就可享受20~25%,一般会比同地点普通公寓便宜10-20万,何乐而不为。引用前国家发展部许部长的话“用丰田的价格就可以买到雷克萨斯豪华车”。 在私有化过程中,EC与私人公寓的价格差缩小,前者存在巨大的获利潜力。一旦完成完全私有化,它和大众私宅的价格几乎没有差异,其升值空间不可限量。举例说,位于兀兰的佳乐园(LaCasa)是个在2005年推出、有444个单位的EC,现已半私有化。2012年来它的中位转售价为每平方英尺802元。这明显高于其刚推出时每平方英尺512元的中位售价,亦高于近两年其周边推出的EC的中位售价。买卖禁令数据表明,LaCasa的屋主通过转售获利平均约为84%。 月家庭收入不超过14000即可申请,如果少于12000则可以申请津贴。第一次申请者在付首付时可以获得最多3万元的政府津贴,BTO是没有家庭津贴的。 还有一个需要澄清的是,如果已经购买了非津贴的政府组屋且尚在最低居住期限(MOP)内,其实也是可以申请购买EC的,通常EC的建成时间约需3年,所以在购买组屋2年后便可以考虑申购EC了。然而如果要购买普通私宅(Condo)则必须要等到MOP自后才能申请购买。 EC可以在拿到锁匙开始就把房间出租,不需要HDB批准,但是需要把租客信息提交给HDB备案。 已经购买组屋的屋主在申请购买EC时,是不需要支付ABSD的,名下还有组屋贷款,也不会影响EC的贷款申请,对于想升级去新私宅的人特别有利。然而如果要购买普通私宅在未还清贷款的情况下是需要准备50%的首付并且加上3%的BSD与最少7%的ABSD,这样下来,至少要准备60%的现金了。 只有EC还可以有defer payment scheme。这对贷款不能拿到80%,又不愿意马上卖掉现有组屋的买家是个优势。可以延期付款,首付只有20%,65%在获得临时入伙证(TOP)时缴付,剩余的15%在房子法定完工(legal completion)后再付。 限制: 月收入不可以超过14000,当然如果你是中等工资超高花红的工种,那就赶紧联系我们吧,优势多多。 目前政府共管公寓EC主要位于盛港(Sengkang),义顺(Yishun),三巴旺(Sembawang),兀兰(woodlands),巴西立(Pasir Ris)等非成熟地域。 跟建屋局申请过两次新组屋(申请津贴购买二手组屋的次数也算在内)的就无法再申请EC了。 执行共管公寓由私人发展商建造销售,但因其土地价格获政府津贴,因此售价会也比私人公寓低,但这也同时意味着外国人跟PR家庭不能购买!执行共管公寓分新单位和二手单位。新单位申请者必须是新加坡公民外,其家庭核心成员中必须至少还有一人是公民或永久居民。但父母跟子女是可以联名购买的。 执行共管公寓住满五年的单位只能由新加坡公民和永久居民购买。当然跟BTO一样,EC建好的5年以内是不可以整套出租的。住满十年的执行共管公寓才能全面私有化,供外国买家购买。 要求申请者过去30个月没有拥有任何私人住宅,也包括海外房产。 *工业产房不包括在内。 EC贷款占月收入比率最高为30%,普通私宅可以高达80%。 EC拿到锁匙后是需要现有屋主卖掉名下房屋的。 如果之前有拿政府津贴买房,现在打算买第二套房子并且还要享受政府津贴,那么需要在第一套卖掉后等待30个月后才能申请下一套政府津贴房,并且需要付Resale levy。 总结:如果能满足如此苛刻的购买EC的所有条件,那绝对不要轻易错过从HDB升级或者购买一套新的EC,这可是政府造福少数公民的福利之一,不然你以为为什么那么多人挤破头要拿到公民身份呢。基本上新盘第一天都是要抽签的,身为公民的你,赶紧来预约经纪一起感受下吧。 联系方式殷智
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